Cân nhắc đề xuất diện tích tách thửa tối thiểu 50m2 ở Hà Nội

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, việc tách thửa đất mới chỉ được thẩm định dưới góc độ điều kiện kỹ thuật mà chưa xem xét đến yếu tố nguồn gốc thửa đất và chủ sử dụng đất. Ảnh: Tuyết Lan

Cần cân nhắc kỹ lưỡng

Trao đổi với PV Báo Lao Động, ThS, Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho biết, nếu nhìn từ phương diện quản lý đô thị, việc nâng các điều kiện tách thửa như dự thảo nhằm giảm áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội vốn đã quá tải ở Thủ đô; hướng đến các yếu tố phát triển bền vững, tránh phá vỡ quy hoạch chung hoặc gây ra sự mất cân đối trong hạ tầng kỹ thuật và xã hội.

Tuy nhiên, Hà Nội là một đô thị dân số đông, quỹ đất trong nội đô hạn hẹp. Việc yêu cầu các thửa đất sau khi tách phải bảo đảm không nhỏ hơn 50m2, chiều dài trên 4m và chiều rộng giáp đường giao thông từ 4m trở lên sẽ ảnh hưởng đến rất nhiều người dân. Đây là một khía cạnh mà cơ quan quản lý cần cân nhắc kỹ lưỡng.

Hiện nay, việc tách thửa đất mới chỉ được thẩm định dưới góc độ điều kiện kỹ thuật (như xét trên phương diện về tổng diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều dài…) mà chưa xem xét đến yếu tố nguồn gốc thửa đất và chủ sử dụng đất.

"Theo tôi, tiêu chí tách thửa đất về kỹ thuật (diện tích tối thiểu 30m2, các cạnh từ 3m trở lên) vẫn có thể giữ nguyên như quy định trước đây. Tuy nhiên, một phương án có thể tính đến là trường hợp cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người khác thì chỉ được tách thửa sau thời hạn nhất định (ví dụ 3 - 5 năm kể từ ngày mua).

Ngược lại, với cá nhân đang sử dụng đất ổn định (có thể do được thừa kế, tặng cho hoặc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất) thì không áp dụng hạn chế về thời hạn tách thửa như đề xuất trên.

Tất nhiên, để thực hiện được phương án trên thì cần phải điều chỉnh các quy định pháp luật có liên quan, thậm chí cả luật đất đai, không phải thẩm quyền của UBND cấp tỉnh. Quy định trên sẽ góp phần vừa hạn chế được tình trạng tách thửa đất phá vỡ quy hoạch đô thị, vừa không ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân sử dụng đất" - Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho biết.

Thuế - công cụ hiệu quả kiểm soát nạn đầu cơ, phân lô

Theo ThS, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, việc siết chặt điều kiện tách thửa hướng tới hạn chế phân lô tràn lan, manh mún, phá vỡ quy hoạch. Việc siết chặt, không cho phép phân lô bán nền là một biện pháp có tác động lớn đến thị trường nhà đất khi luật có hiệu lực.

Đây là cơ sở quan trọng để ngăn chặn việc cá nhân lách luật, kinh doanh bất động sản núp bóng kiểu “phân lô” riêng lẻ nhưng không làm ảnh hưởng đến các quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất trong việc tách thửa đất.

"Về mặt lâu dài, cơ quan có thẩm quyền cần xem xét ban hành thuế với người sở hữu từ bất động sản thứ hai trở đi hoặc áp dụng thuế căn cứ vào thời gian sở hữu. Người sở hữu nhiều bất động sản sẽ chịu thuế cao hơn người sở hữu ít.

Thời gian sở hữu càng ngắn khi chuyển nhượng thuế càng cao và ngược lại. Theo tôi, công cụ thuế là phương án hiệu quả để kiểm soát tình trạng đầu cơ, phân lô bất động sản trá hình" - Luật sư Phạm Thanh Tuấn kiến nghị.

Hà Nội đang lấy ý kiến về dự thảo quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách với từng loại đất. Theo đó, nếu tách thửa không hình thành lối đi mới tại phường, thị trấn, thửa đất phải đảm bảo diện tích không nhỏ hơn 50m2, chiều dài trên 4m và chiều rộng giáp đường giao thông từ 4m trở lên.

Hiện việc tách thửa ở Hà Nội áp dụng theo Quyết định số 20/2017. Theo đó, lô đất sau khi tách thửa phải có diện tích tối thiểu 30 m2 với các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mức giao đất ở mới (tối thiểu) với các địa bàn còn lại.