Trung Quốc từ bỏ 'ba lằn ranh đỏ' với doanh nghiệp bất động sản, vực dậy trụ cột nền kinh tế

Trung Quốc loại bỏ các giới hạn vay nợ với các doanh nghiệp bất động sản - chính sách “ba lằn ranh đỏ”, đặt dấu chấm hết cho quy định đã châm ngòi cho cuộc khủng hoảng nợ.

Chính quyền Trung Quốc đã triển khai hàng loạt biện pháp nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản, nhưng giá nhà mới tiếp tục giảm trong tháng 12-2025, cho thấy những căng thẳng dai dẳng trong lĩnh vực này - Ảnh: PBOC

Hãng tin Reuters của Anh cho biết ngày 28-1, China Real Estate Business, cơ quan truyền thông do Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn Trung Quốc quản lý, đưa tin chính sách “ba lằn ranh đỏ” về cơ bản đã kết thúc.

“Ba lằn ranh đỏ” và cuộc khủng hoảng thanh khoản

Chính sách được Trung Quốc triển khai từ năm 2020, đặt ra các giới hạn nghiêm ngặt đối với tỷ lệ nợ trên tiền mặt, nợ trên tài sản và nợ trên vốn chủ sở hữu của các nhà phát triển bất động sản khi muốn tiếp cận nguồn vốn vay mới.

Ý tưởng đằng sau chính sách “ba lằn ranh đỏ” là kiềm chế xu hướng vay mượn không kiểm soát của lĩnh vực phát triển bất động sản, nhưng chính sách đã phản tác dụng nghiêm trọng khi gây ra một cuộc khủng hoảng thanh khoản từ giữa năm 2021, và kể từ đó nhiều doanh nghiệp đã vỡ nợ.

Ví dụ, China Evergrande, từng là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, đã sụp đổ vì gánh nặng tài chính khổng lồ vượt 300 tỉ USD, cổ phiếu bị hủy niêm yết.

Country Garden cũng từng là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc theo doanh số bán hàng, với hơn 3.000 dự án trên khắp cả nước, nhưng vào tháng 10-2023, chính thức bị các nhà đầu tư công bố vỡ nợ khi không thể thanh toán khoản lãi trái phiếu trị giá 15,4 triệu USD dù đã hết thời gian ân hạn.

Tâm điểm của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc sau đó là China Vanke, doanh nghiệp là nhà phát triển bất động sản lớn thứ sáu Trung Quốc tính theo doanh số hợp đồng.

May mắn hơn gần đây China Vanke đã được các chủ nợ chấp thuận hoãn một số khoản thanh toán, qua đó tránh được nguy cơ vỡ nợ.

Dẫu vậy, sự suy thoái của lĩnh vực này, vốn từng chiếm khoảng 1/4 GDP của Trung Quốc, đã giáng đòn mạnh vào nền kinh tế khi niềm tin của người mua nhà và nhà đầu tư sụt giảm, trong bối cảnh hàng loạt căn hộ bị bỏ dở dang.

Giờ đây, Trung Quốc đã từ bỏ các “lằn ranh đỏ”, nhưng theo Reuters, ở một mức độ nào đó, việc này chỉ mang tính biểu tượng.

Các nguồn tin giấu tên trong ngành bất động sản Trung Quốc cho biết những quy định này trên thực tế đã được nới lỏng trước năm 2026.

Liu Shui, nhà phân tích tại China Index Holdings, một công ty phân tích bất động sản, cho biết các quy định này không còn phục vụ mục đích ban đầu trong bối cảnh ngành đã thay đổi.

“Các doanh nghiệp đã từ bỏ mô hình mở rộng dựa trên nợ và không còn đặt quy mô lên trên tất cả, mà thay vào đó tập trung vào phát triển hàng hóa chất lượng cao”, ông Liu nói, đồng thời cho rằng các công ty mở rộng mạnh nhất trong ngành đã vỡ nợ từ trước.

Một số dự án bất động sản sẽ được gia hạn khoản vay

Các nhà phân tích của Citi nhận định trong một báo cáo nghiên cứu rằng việc bãi bỏ chính sách này khó có thể mang lại dòng vốn mới lớn cho lĩnh vực bất động sản, bởi hầu hết các doanh nghiệp tư nhân vẫn đang vật lộn với việc gia hạn hoặc tái cơ cấu nợ.

Đồng thời, các doanh nghiệp nhà nước cũng vẫn phải tuân thủ những yêu cầu quản lý khác nếu muốn tăng vay nợ.

Tuy vậy, các nhà phân tích của Citi coi động thái này là một tín hiệu khả dĩ, cho thấy quá trình giảm đòn bẩy và thu hẹp năng lực của lĩnh vực bất động sản về mặt tâm lý đã được hoàn tất.

Theo hai nguồn tin giấu tên của Reuters, một số dự án bất động sản đủ điều kiện sẽ được gia hạn khoản vay từ các ngân hàng cho vay ban đầu mà không cần bổ sung tài sản thế chấp.

Những dự án này thuộc “danh sách trắng” được triển khai từ tháng 1-2024 nhằm bảo đảm hoàn thành các dự án nhà ở. Chính quyền địa phương đề cử các dự án đủ điều kiện và các ngân hàng được khuyến khích cung cấp tài chính.

Nhiều khoản vay trong số đó sẽ đáo hạn sau hai năm. Việc gia hạn, theo các nguồn tin, sẽ tạo thêm dư địa cho các doanh nghiệp hoàn thành các dự án dang dở và ổn định hoạt động.

Trong những năm qua, chính quyền Trung Quốc đã triển khai hàng loạt biện pháp nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản, nhưng giá nhà mới tiếp tục giảm trong tháng 12-2025, cho thấy những căng thẳng dai dẳng trong lĩnh vực này.

Ngày 1-1, một tạp chí chính thức của Đảng Cộng sản Trung Quốc cho biết lĩnh vực bất động sản vẫn là trụ cột của nền kinh tế nhưng đang “trải qua một sự điều chỉnh sâu sắc”, kêu gọi “những hành động chính sách mạnh mẽ” để ổn định kỳ vọng.