TP.HCM có điều chỉnh bảng giá đất bằng bảng giá hiện hành nhân hệ số được không?

UBND TP.HCM vừa cho phép lấy bảng giá đất hiện hành nhân (x) hệ số để tính thuế đất từ 1-8-2024.

Tuyến Nguyễn Huệ theo dự thảo bảng giá đất điều chỉnh có giá cao nhất là 810 triệu đồng/m²- Ảnh: CHÂU TUẤN

Chiều 21-9, UBND TP.HCM cho phép sử dụng bảng giá đất hiện hành nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), để tính thuế cho các hồ sơ đất tiếp nhận từ ngày 1-8-2024 trong lúc chờ ban hành bảng giá đất điều chỉnh đang được "cân chỉnh".

Trong khi đó Bà Rịa - Vũng Tàu là địa phương đầu tiên ban hành bảng giá đất điều chỉnh được đánh giá là "không gây xáo trộn cho người dân và doanh nghiệp", đang rất được dư luận quan tâm.

Tích hợp hệ số vào giá đất

Chỉ đạo của UBND TP.HCM về bản chất là duy trì cách tính hiện hành về nghĩa vụ tài chính, thuế đất cho các hồ sơ đất tiếp nhận từ ngày 1-8-2024. Đó là dùng bảng giá đất hiện hành (theo quyết định 02/2020) nhân với hệ số K (mức cao nhất là 3,5 theo quyết định 56/2023) làm cơ sở tính toán.

Như vậ, cách tính trên của UBND TP vẫn có cơ sở và phù hợp quy định Luật đất đai 2024, cũng là cách tính mà nhiều địa phương đang làm.

Nhìn sang bảng giá đất điều chỉnh của Bà Rịa - Vũng Tàu (áp dụng từ 17-9) thì thấy nghĩa vụ tài chính của người dân đóng trước hay sau ngày 17-9-2024 không thay đổi.

Bảng giá đất điều chỉnh của tỉnh này bằng bảng giá đất cũ nhân với hệ số K. Theo tính toán, bảng giá đất điều chỉnh của tỉnh này tăng 20%-30% so với bảng giá cũ là do kết quả của việc "tích hợp" hệ số điều chỉnh vào giá đất mới khi hệ số không còn cho phép sử dụng theo quy định Luật đất đai 2024.

Ví dụ một hộ dân được UBND TP Vũng Tàu giao một lô đất tái định cư tại khu tái định cư phường 10, với diện tích 100m² . Giá đất được xác định theo vị trí 2 của đường 3-2.

Trước 17-9, bảng giá đất theo (quyết định số 25/2022 của tỉnh) là 18,815 triệu đồng/m², còn hệ số điều chỉnh là 1,2. Vậy, số tiền sử dụng đất người dân phải nộp = 100m² x (18,815 triệu đồng/m² x 1,2) = 2,2578 tỉ đồng.

Sau 17-9, bảng giá đất điều chỉnh cho vị trí trên là 22,578 triệu đồng/m² (bằng bảng giá cũ 18,815 triệu đồng/m2 x 1,2) nhân với 100m² cũng cho ra kết quả tương tự.

Riêng đối với giá đất để tính bồi thường khi thu hồi đất thực hiện các dự án sẽ được Bà Rịa- Vũng Tàu xác định giá đất cụ thể theo giá thị trường.

TP.HCM muốn điều chỉnh giá đất theo thực tế thị trường

Tại TP.HCM, dự thảo bảng giá đất điều chỉnh đến nay vẫn nhận được quan tâm và ý kiến góp ý từ nhiều người dân, doanh nghiệp.

Trước đó Sở Tài nguyên - Môi trường - đơn vị được giao chủ trì dự thảo bảng giá đất điều chỉnh đã trình 4 phương án về xây dựng bảng giá điều chỉnh.

Trong đó có phương án 2 (lấy bảng giá hiện hành theo quyết định 02 nhân với hệ số K theo quyết định 56) giống như cách xây dựng bảng giá điều chỉnh của Bà Rịa - Vũng Tàu và là cách tính theo chỉ đạo của UBND TP.HCM từ ngày 21-9.

Tuy nhiên theo ông Nguyễn Toàn Thắng, giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường, phương án này có giá đất khá thấp so với thực tế giá thị trường và thực tế giá bồi thường ở TP.HCM.

Ví dụ giá đất theo quyết định 02 của đường Nguyễn Duy Trinh (Thủ Đức) sau khi nhân với hệ số K là 13,8 triệu đồng/m², trong khi giá bồi thường đã được phê duyệt đã là 73 triệu đồng/m².

Còn giá đất theo quyết định 02 của đường song hành quốc lộ 22 (huyện Hóc Môn) nhân với hệ số K thì chỉ có giá 3,5 triệu đồng/m² trong khi tháng 12-2023 UBND huyện Hóc Môn đã phê duyệt giá bồi thường hơn 39,5 triệu đồng/m² và được người dân có đất thu hồi đồng thuận.

Vì vậy theo ông Thắng, dự thảo bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM (áp dụng trong giai đoạn chuyển tiếp từ 1-8-2024 đến 31-12-2025) thực hiện theo phương án 4 đang tiệm cận khoảng 70% giá thị trường. Ban Thường vụ Thành ủy TP.HCM đã thuận chủ trương chọn phương án 4.

Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho hay tại văn bản góp ý hiệp hội cũng đồng thuận việc lấy giá bồi thường thực tế tại các tuyến đường đã được phê duyệt làm chuẩn, áp dụng phương pháp so sánh xác định giá đất các tuyến khác để xây dựng bảng giá đất điều chỉnh.

Tuy nhiên hiệp hội cũng đề xuất cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát tổng thể để hoàn thiện bảng giá đất điều chỉnh để không ảnh hưởng đến quyền lợi người dân, doanh nghiệp.

Mới nhất Ban Thường vụ Thành ủy TP.HCM đã chỉ đạo điều chỉnh bảng giá đất cần hết sức cẩn trọng, nghiên cứu phương án tối ưu, hạn chế thấp nhất ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của người dân.