Tái thiết Vành đai 1, 2 Thủ đô: Cú hích hạ tầng làm dịch chuyển giá bất động sản ra sao?

Việc Hà Nội thúc đẩy tái thiết, mở rộng các tuyến Vành đai 1 và Vành đai 2 đang trở thành biến số lớn tác động đến cấu trúc thị trường bất động sản Thủ đô giai đoạn 2026 - 2030. Khi lõi đô thị được “giải nén” bằng hạ tầng và chính sách giãn dân, dòng tiền đầu tư, nhu cầu ở thực lẫn hiệu suất khai thác tài sản đều đứng trước một chu kỳ sàng lọc mới.

Thị trường bất động sản sẽ thay đổi mạnh khi tái thiết Vành đai 1,2.

Chung cư nội đô: Hết thời tăng nóng

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing nhận định, số lượng giao dịch và giá chung cư thứ cấp trong năm 2026 khó tăng nóng, chủ yếu đi ngang, do mặt bằng giá chuyển nhượng “đã tiệm cận vùng đỉnh”.

Tính đến cuối năm ngoái, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội vào khoảng 90 triệu đồng/m2, tăng hơn 7% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, nguồn cung mới dự kiến rất lớn, khoảng 35.000 - 40.000 căn trong năm nay. Song song với đó, thanh khoản đã có dấu hiệu suy yếu từ quý IV/2025, khi toàn thị trường Hà Nội và vùng ven chỉ ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch chuyển nhượng chung cư, giảm 22% so với cùng kỳ.

“Phân khúc chung cư - vốn dẫn dắt thị trường thời gian qua đang đảo chiều rõ rệt. Nguồn cung mới sẽ góp phần làm dịu đà tăng giá bán, đồng thời khiến tâm lý đầu cơ, lướt sóng suy giảm”, ông Trung cho biết.

Theo ông Trung, tái thiết Vành đai 1, 2 Hà Nội giúp cải thiện khả năng tiếp cận trung tâm từ nhiều hướng, nhưng đồng thời cũng làm giảm “phí độc quyền vị trí” của nhà ở lõi đô thị. Khi thời gian di chuyển từ các quận, huyện ven trung tâm được rút ngắn, lợi thế “ở gần trung tâm” không còn đủ mạnh để biện minh cho mức giá quá cao.

Hạ tầng mở đường cho đô thị vệ tinh

Cũng trao đổi với PV Tiền Phong, bà Hoàng Nguyệt Minh - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam là câu chuyện tăng trưởng dài hạn, nhưng mặt bằng giá nội đô Hà Nội hiện đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn nhà đầu tư cá nhân. Ngưỡng giá dễ tạo thanh khoản nhất hiện nay vào khoảng 4–7 tỷ đồng mỗi sản phẩm. Khi căn hộ nội đô vượt xa mốc này, dòng tiền buộc phải tìm đến các khu vực vệ tinh.

Trong bối cảnh đó, việc tái thiết các tuyến vành đai đóng vai trò như “đường dẫn vốn”. Khi hạ tầng kết nối được nâng cấp, người dân sống ở nơi cách trung tâm 30 - 45 phút di chuyển trở thành điều bình thường. Điều này tạo dư địa tăng trưởng cho các khu vực nằm dọc vành đai và các trục hướng tâm kết nối ra ngoài đô thị lõi.

Vành đai 1, 2 sau khi được cải tạo không chỉ giảm ùn tắc mà còn góp phần định hình lại bản đồ giá đất: khu vực từng bị coi là “rìa trung tâm” có thể nổi lên như điểm cân bằng mới giữa giá cả và khả năng tiếp cận việc làm, dịch vụ.

Theo bà Minh, không chỉ nhà ở, phân khúc bất động sản bán lẻ tại khu vực lõi cũng chịu ảnh hưởng gián tiếp từ quá trình tái cấu trúc đô thị. Hiệu suất khai thác của nhà phố thương mại cho thuê tại trung tâm Hà Nội và TP HCM đang suy giảm, với tình trạng mặt bằng bỏ trống gia tăng.

"Vành đai 1, 2 được tái thiết, dòng khách có xu hướng phân tán ra nhiều cực thương mại mới thay vì tập trung tuyệt đối vào lõi cũ. Nhà phố bán lẻ chỉ còn giữ được sức hút bền vững tại các tuyến phố siêu trung tâm gắn với thương hiệu xa xỉ", bà Minh nói.

Bà Minh cho biết thêm, khác với các giai đoạn trước khi thông tin hạ tầng thường kích hoạt sốt đất cục bộ, việc tái thiết Vành đai 1, 2 diễn ra trong bối cảnh thị trường đã đi qua chu kỳ tăng mạnh và bước vào pha điều chỉnh. Vì vậy, tác động lớn nhất không nằm ở việc đẩy giá lên nhanh, mà ở việc tái phân bổ giá trị.

Lõi đô thị dần mất lợi thế tuyệt đối về đầu tư hiệu quả cao, trong khi khu vực ven và các đô thị vệ tinh vị thế được nâng lên nhờ khả năng kết nối tốt hơn.

"Trong dài hạn, quá trình tái thiết hạ tầng và giãn dân sẽ giúp thị trường phát triển cân bằng hơn. Thế nhưng trong ngắn hạn, đây là giai đoạn thử thách với những tài sản phụ thuộc quá nhiều vào vị trí trung tâm mà thiếu hiệu quả khai thác thực tế", bà Minh nói.