Cấp sổ đỏ cho đất có giấy tờ, người dân cần lưu ý loạt căn cứ quan trọng

Đất có giấy tờ vẫn phải qua nhiều bước xác định trước khi được cấp sổ đỏ. Ảnh: Trà My

Trả lời câu hỏi của bạn đọc Báo Lao Động, Luật sư Quách Thành Lực - Giám đốc Công ty Luật Pháp Trị (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết: Điều 137 Luật Đất đai 2024 đã liệt kê nhiều loại giấy tờ làm căn cứ để xác định trường hợp cấp Giấy chứng nhận của người dân thuộc phạm vi điều chỉnh của điều luật này. Khi có đầy đủ các loại giấy tờ theo quy định, việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận sẽ thuận lợi hơn.

Tuy nhiên, Điều 137 có kết cấu gồm nhiều khoản, mỗi khoản giải quyết một nhóm vấn đề khác nhau. Vì vậy, khi áp dụng cần phân tích cụ thể từng trường hợp, trong đó có hai vấn đề lớn: Người sử dụng đất có những giấy tờ gì và có phải nộp hay không phải nộp tiền sử dụng đất.

Để thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận, còn phải xác định diện tích đất ở là bao nhiêu, diện tích đất nông nghiệp là bao nhiêu, diện tích trong hay ngoài hạn mức và trường hợp đó phải nộp hay không phải nộp tiền sử dụng đất. Lúc này, cần tiếp tục đối chiếu với Điều 141 Luật Đất đai năm 2024.

Điều 141 Luật Đất đai năm 2024 được thiết kế để làm rõ thêm các quy định tại Điều 137, qua đó xác định cụ thể hơn quyền lợi của người được cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, theo luật sư Quách Thành Lực, khi nghiên cứu Điều 141 Luật Đất đai 2024 có những trường hợp không thể chỉ căn cứ vào điều luật này để xử lý. Điều 141 có quy định về việc xác định diện tích đất ở đối với trường hợp trên đất có nhà ở, công trình phục vụ đời sống. Theo đó, nếu có nhà ở, công trình phục vụ đời sống thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức công nhận đất ở; phần diện tích còn lại được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.

Có trường hợp giấy tờ theo Điều 137 lại không ghi mục đích sử dụng là đất ở, nhà ở. Khi đó, không thể chỉ áp dụng Điều 141 để giải quyết. Do đó, cần tiếp tục xác định điều khoản áp dụng để xác định loại đất, hạn mức đất. Trường hợp này phải đối chiếu với Điều 10 Luật Đất đai năm 2024.

Nếu giấy tờ quy định tại Điều 137 ghi là đất nông nghiệp nhưng thực tế đất lại được sử dụng vào mục đích khác thì cần tiếp tục căn cứ Điều 7 Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Đó mới là việc xác định các nội dung liên quan đến loại đất, diện tích đất. Còn số tiền người sử dụng đất phải nộp là bao nhiêu thì cần tiếp tục đối chiếu với Nghị định 103/2024/NĐ-CP và các quy định sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 291.

Theo luật sư Quách Thành Lực, đây là vấn đề mà nhiều người dân khó có thể tự tìm hiểu đầy đủ bởi các quy định có sự liên kết với nhau và việc áp dụng trên thực tế tương đối phức tạp.

Tuy nhiên, nếu nghiên cứu theo đúng trình tự thì có thể hình dung như sau: Từ Điều 137 dẫn chiếu đến Điều 141; nếu Điều 141 chưa giải quyết hết thì tiếp tục đối chiếu Điều 10 Luật Đất đai năm 2024; nếu Điều 10 chưa giải quyết được trường hợp cụ thể thì tiếp tục căn cứ Điều 7 Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Đối với nghĩa vụ tài chính về đất đai, cần áp dụng Nghị định 103/2024/NĐ-CP, Nghị định 291 và trong một số trường hợp còn phải nghiên cứu thêm các nghị quyết có liên quan.

Theo luật sư, khi giải quyết một vấn đề pháp lý, cụ thể là một trường hợp cấp Giấy chứng nhận, cần nghiên cứu các quy định pháp luật, trong đó đòi hỏi khả năng tổng hợp và liên kết các quy định.