Quản lý đất đai: Phân cấp linh hoạt, đảm bảo giá đất phải hài hòa lợi ích

Cùng với sự linh hoạt trong phấn cấp quản lý, yêu cầu đặt ra là phải bảo đảm thống nhất về thủ tục, minh bạch về giá đất và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân có đất bị thu hồi.

Đất đai. (Nguồn ảnh: TTXVN)

Nhấn mạnh dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được xây dựng theo hướng tinh gọn, chỉ quy định những nguyên tắc chung, đồng thời đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho địa phương, song một số ý kiến chuyên gia, cơ quan quản lý cũng lưu ý rằng cùng với sự linh hoạt về quản lý, yêu cầu đặt ra là phải bảo đảm thống nhất về thủ tục, minh bạch về giá đất và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân có đất bị thu hồi.

“Linh hoạt nhưng không thể mỗi nơi một cách”

Nêu ý kiến về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam, cho rằng dự thảo luật mới nhất ngắn gọn hơn đáng kể so với Luật hiện hành, nhưng vẫn bao quát tương đối đầy đủ các vấn đề trọng tâm theo tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.

Đối với hai phương án phân cấp quản lý nhà nước về đất đai được nêu tại dự thảo, ông Nguyễn Quốc Hiệp đề nghị cơ quan soạn thảo lựa chọn phương án 1 (giao ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định toàn bộ các nội dung trọng tâm như thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất; sau đó căn cứ vào điều kiện thực tế của địa phương để cấp tỉnh tiếp tục chủ động phân cấp hoặc ủy quyền xuống cho cấp dưới theo quy định).

Theo ông Hiệp, cách tiếp cận trên sẽ tạo được sự linh hoạt, giúp địa phương căn cứ đặc điểm địa bàn, mức độ phức tạp và năng lực bộ máy để phân cấp, ủy quyền phù hợp, hạn chế tình trạng ách tắc trong thực hiện.

Trong khi đó, nhìn nhận từ khía cạnh cơ quan soạn thảo, xây dựng luật, quản lý Nhà nước về lĩnh vực đất đai, ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, cho rằng mỗi phương án đều có ưu điểm và hạn chế. Thực tiễn triển khai Nghị định 151/NĐ-CP cho thấy việc phân định nhiệm vụ giữa cấp tỉnh và cấp xã gặp khó khăn do năng lực cán bộ không đồng đều. Những xã ở khu vực trung tâm cơ bản có đủ cán bộ thực hiện nhiệm vụ, trong khi một số xã vùng sâu, vùng xa thiếu nhân lực chuyên môn.

Vì thế, Nghị định số 49/2026/NĐ-CP của Chính phủ (ban hành đầu năm 2026) đã sửa đổi theo hướng giao ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện thực tế của từng xã, phường để tiếp tục phân cấp. “Cách làm này tạo sự linh hoạt cho địa phương nhưng đồng thời phải bảo đảm thống nhất về thủ tục hành chính, bởi các thủ tục phải được công bố công khai để người dân, doanh nghiệp căn cứ thực hiện quyền của mình,” ông Chính nói.

Cũng theo Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, nếu mỗi địa phương có cách phân cấp, phân quyền khác nhau, việc công bố và thực hiện thủ tục cũng phải được thiết kế phù hợp, tránh gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, dự thảo luật cũng được xây dựng theo hướng tinh gọn. Luật Đất đai năm 2024 có 260 điều, trong khi dự thảo lần này chỉ còn khoảng 110 điều, tập trung vào các nguyên tắc chung; nhiều nội dung cụ thể sẽ được chuyển xuống nghị định của Chính phủ và quy định của các bộ, ngành.

Giá đất phải hài hòa lợi ích, tái thiết cuộc sống sau thu hồi

Bàn về vấn đề giá đất, ông Nguyễn Quốc Hiệp đánh giá các nguyên tắc định giá đất tại Điều 75 của dự thảo luật đã tương đối đầy đủ. Tuy nhiên, đây vẫn là nội dung then chốt bởi giá đất là yếu tố quan trọng cấu thành chi phí đầu vào của doanh nghiệp, đồng thời tác động trực tiếp đến giá bất động sản.

Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng các nguyên tắc định giá cơ bản kế thừa Luật Đất đai 2024, đồng thời bổ sung yêu cầu căn cứ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ. Nhưng để bảo đảm tính khả thi, các phương pháp định giá cần quy định cụ thể, rõ ràng hơn.

Theo đó, ông Hiệp đề xuất Điều 75 quy định rõ: “Giá đất do Nhà nước quyết định và quản lý.” Quy định này tạo cơ sở để Nhà nước chủ động điều tiết giá đất phù hợp tình hình thực tế và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

Đối với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, ông Hiệp đề xuất dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần quy định khung nguyên tắc về thời hạn áp dụng, thời điểm điều chỉnh bảng giá đất; điều kiện, mức độ biến động của thị trường làm căn cứ điều chỉnh hệ số K.

Từ góc độ cơ quan soạn thảo, ông Đào Trung Chính cho biết Nghị quyết 21-NQ/TW đặt ra yêu cầu Nhà nước quyết định giá đất thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh, đồng thời có tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường nhằm bảo đảm giá đất không quá cao, không tạo gánh nặng quá lớn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, theo ông Chính, nếu chỉ áp dụng một mức giá cho cả thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì có thể phát sinh bất cập.

Theo ông Chính, mức giá phù hợp với doanh nghiệp chưa chắc đã bảo đảm quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi. Vì vậy, cơ quan soạn thảo đã nghiên cứu thêm hai tỷ lệ gồm tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường, nhằm tạo dư địa để địa phương linh hoạt xử lý phù hợp điều kiện thực tế.

Cũng theo ông Chính, định hướng bồi thường, tái định cư là chuyển từ tư duy bồi thường thiệt hại về đất sang tái thiết cuộc sống cho người có đất bị thu hồi, tập trung vào sinh kế, việc làm và thu nhập. Các quy định có thể được thiết kế theo nguyên tắc chung để địa phương căn cứ điều kiện thực tế quyết định mức hỗ trợ phù hợp.

Đối với trường hợp đất chậm đưa vào sử dụng, ông Chính cho rằng cần nghiên cứu áp dụng tiền lũy tiến, đồng thời cho doanh nghiệp thêm thời gian khắc phục trước khi xem xét thu hồi. Đặc biệt, cần nghiên cứu trường hợp doanh nghiệp chỉ chậm một phần dự án. Nếu thu hồi phần đất này có thể khiến toàn bộ dự án không thể thực hiện, do đó cần có cơ chế xử lý phù hợp.

Đề cập thêm về cơ chế điều chỉnh giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, ông Đào Trung Chính cho biết cơ quan soạn thảo sẽ tiếp tục tiếp thu ý kiến của doanh nghiệp về hệ số, thời gian thực hiện và cách thức điều chỉnh. Tuy nhiên, theo phân công mới, trách nhiệm quản lý nhà nước đối với lĩnh vực này sẽ chuyển sang Bộ Tài chính. Vì vậy, các cơ quan cần tiếp tục phối hợp chặt chẽ để hoàn thiện chính sách, bảo đảm tính thống nhất, khả thi và ổn định khi triển khai Luật Đất đai trong thực tiễn.

Về cải cách hành chính và chuyển đổi số, ông Chính cho biết dự thảo luật đã bỏ quy định về công chứng hợp đồng khỏi Luật theo hướng coi đây là nội dung thuộc trình tự, thủ tục. Tuy nhiên, việc không quy định trong luật không đồng nghĩa với việc bỏ ngay công chứng. Do đó, nội dung này tiếp tục được quy định tại các nghị định và lấy ý kiến trong quá trình hoàn thiện./.