Giá đất nền tăng mạnh, chuyên gia cảnh báo khu vực tiềm ẩn rủi ro

Giá đất nền tăng mạnh, nhiều khu vực cần lưu ý tính thanh khoản. Ảnh: Thu Giang

Thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền, đang ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực và dòng sản phẩm. Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế kéo dài, nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản của người dân vẫn duy trì, khiến mặt bằng giá tăng mạnh ở nhiều nơi.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - cho biết, giá đất nền chào bán mới tại nhiều dự án đã tăng tới 20%. Nguyên nhân chủ yếu đến từ tình trạng nguồn cung khan hiếm kéo dài trong khi nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản của người dân vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng phát triển và tốc độ đô thị hóa nhanh.

Trên thị trường thứ cấp, biên độ tăng giá còn ghi nhận ở mức cao hơn. Tại một số khu vực có nền giá thấp, giá đất nền tăng từ 20% đến 100%. Cùng với đó, mặt bằng giá nhà ở thấp tầng cũng tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch tập trung chủ yếu ở các dự án có mức giá trong khoảng 100-200 triệu đồng/m2, nằm tại những đô thị đã hình thành, có dân cư về ở ổn định và hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ.

Tại Hà Nội, đất nền tách thửa vùng ven đang tăng giá mạnh, thu hút dòng tiền của nhà đầu tư nhỏ lẻ và người mua ở thực nhờ lợi thế vốn thấp và thanh khoản tốt.

Nhìn nhận từ thực tế giao dịch, anh Trần Văn Hùng, môi giới bất động sản có hơn 15 năm kinh nghiệm tại Hà Nội cho rằng đà tăng của đất nền diện tích nhỏ không mang tính ngắn hạn mà phản ánh sự dịch chuyển rõ rệt của dòng tiền sau giai đoạn thị trường trầm lắng.

“Các lô đất diện tích 30-50 m² hiện là nhóm được hỏi mua nhiều nhất. Với tầm tiền 3-5 tỉ đồng, nhà đầu tư và người mua ở thực có nhiều lựa chọn hơn so với chung cư hoặc các dự án quy mô lớn. Những khu vực ven Hà Nội gắn với hạ tầng như Vành đai 4, các cây cầu mới qua sông Hồng hay trục kết nối liên quận, liên huyện sẽ tiếp tục hút dòng tiền”, anh Hùng phân tích.

Theo anh Hùng, mức tăng 15-20% hiện nay vẫn nằm trong biên độ có thể chấp nhận nếu đặt trong bối cảnh chi phí đất đai, vật liệu xây dựng và nhu cầu ở thực đều tăng. Tuy nhiên, người mua cần thận trọng với những lô đất bị đẩy giá theo tin đồn quy hoạch, chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý hoặc hạ tầng xung quanh chưa rõ ràng.

“Phân khúc này còn dư địa tăng, nhưng chỉ bền vững với những sản phẩm có pháp lý sạch, dân cư hiện hữu và khả năng khai thác thực tế”, anh Hùng nhấn mạnh.

Đánh giá tình hình thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn, cho rằng thị trường bất động sản vận động theo hình sin. Dù thanh khoản đang giảm so với giai đoạn sôi động trước đó, nhưng bối cảnh hiện nay không tương tự năm 2022 khi thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng sâu.

Theo ông, vẫn có những giao dịch phục vụ nhu cầu ở thật. Căn hộ chung cư, nhà liền kề tại dự án thứ cấp và sơ cấp ở những khu vực có đầy đủ tiện ích vẫn duy trì thanh khoản. Đối với đất nền, phân khúc ven đô hoặc trong lõi trung tâm vẫn có dòng tiền và nhu cầu ở thực, dù tốc độ giao dịch chậm hơn so với quý I/2025.

Trong khi đó, đất nền tại một số tỉnh có tốc độ đô thị hóa chậm và nhu cầu ở thực không cao tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn, thanh khoản chủ yếu phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá theo sóng thị trường.

“Tâm lý người tiêu dùng rất quan trọng, nó sẽ tác động đến việc ra quyết định cầu đầu tư hay cầu mua để ở. Khi các chính sách trong nhiệm kỳ tới ổn định, tôi tin rằng thị trường bất động sản tiếp tục sôi động”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.