Cải tạo chung cư cũ, giải nút thắt tầng 1

Cải tạo chung cư cũ, giải nút thắt tầng 1

Lý do đơn giản là, chỉ riêng tiền nhận trông xe mỗi tháng, thu nhập của những người ở tầng 1 cũng là một khoản khá lớn mà không ai muốn bỏ.

Lâu nay việc phá dỡ chung cư cũ tại Hà Nội và nhiều nơi vướng nhất là nhà tầng 1, tầng 2 không “thuận”.

Nghị định 98/2024/NĐ-CP đã tiến thêm một bước khi quy định nhiều phương án bồi thường linh hoạt, như bồi thường 1-2 lần diện tích tại tầng 1, 1-1,5 lần cho căn hộ tầng trên; hoặc bồi thường bằng tiền, bố trí mua diện tích kinh doanh nếu hộ tầng 1 sử dụng nhà để buôn bán. Cơ chế này đã “thực tế hóa” hơn quyền lợi của người dân. Nhưng chừng đó chưa đủ. Đáng chú ý Nghị định cũng nêu điều kiện cần 100% dân cư đồng ý thì chung cư cũ mới được cải tạo.

Đây là lý do Hà Nội cứ loay hoay trong bài toán cải tạo hơn 1.600 khu chung cư cũ, phần lớn được xây dựng từ thập niên 1960-1990 và nay đã xuống cấp nghiêm trọng. Dù nhiều lần đặt mục tiêu “đẩy nhanh tiến độ”, “làm điểm”, “làm mẫu”, thực tế đến nay chưa đến 2% số chung cư cũ tại Thủ đô được cải tạo, một con số quá nhỏ so với nhu cầu bức thiết về an toàn, chỉnh trang và phát triển đô thị bền vững.

Câu trả lời nằm ở ba yếu tố chính: Thiếu cơ chế đủ mạnh, thiếu sự thống nhất trong quy hoạch và đặc biệt, thiếu sự đồng thuận giữa các bên. Khi quyền lợi của người dân, chủ đầu tư và chính quyền chưa gặp nhau, mọi chủ trương đều khó đi vào thực tế.

Dự thảo nghị quyết thí điểm một số cơ chế đặc thù cho Hà Nội đang bàn thảo tại Quốc hội lần đầu tiên cho phép thành phố được áp dụng biện pháp cưỡng chế phá dỡ nếu đạt trên 75% sự đồng thuận của chủ sở hữu - đang mở ra một hướng tiếp cận mới nhằm tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất lâu nay. Quy định này, theo phân tích của nhiều đại biểu Quốc hội, là nền tảng để Hà Nội có thể bước qua “vòng luẩn quẩn” của tình trạng trì trệ kéo dài trong cải tạo chung cư cũ. Bởi trong thực tế, chỉ cần một vài hộ không đồng ý, một dự án có thể đình trệ nhiều năm, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến an toàn cho hàng nghìn cư dân đang sinh sống trong những tòa nhà xuống cấp, thậm chí nguy hiểm.

Tuy nhiên, cưỡng chế không phải và không nên trở thành giải pháp chủ đạo. Phần quan trọng hơn chính là làm sao để đạt được 75% sự đồng thuận đó, không phải bằng mệnh lệnh hành chính, mà bằng sự minh bạch, thấu hiểu và bảo đảm hài hòa lợi ích. Bài toán đồng thuận có nhiều lớp. Trước hết là nỗi lo của người dân: Đi đâu, ở đâu trong thời gian di dời? Diện tích tái định cư có tương xứng? Giá trị căn hộ mới có bảo đảm?

Các chuyên gia chỉ ra rằng, đồng thuận không đồng nghĩa với đồng nhất. Sẽ không bao giờ có 100% hộ dân đồng ý tuyệt đối. Cải tạo chung cư cũ không chỉ là xây mới các tòa nhà. Đó là quá trình tái thiết niềm tin giữa Nhà nước - người dân - doanh nghiệp. Khi niềm tin được đặt đúng chỗ, đồng thuận không còn là rào cản, mà trở thành động lực mạnh nhất để Hà Nội bước vào chu kỳ phát triển đô thị an toàn, văn minh và hiện đại hơn. Tất nhiên, quy định mới có hiệu lực, thì người ở tầng 1 cũng không thể vì quyền lợi riêng mà “bám trụ” khi chung cư cũ đã đến lúc bắt buộc phải cải tạo để an toàn cho những người xung quanh.