Bỏ quy định giá đất cụ thể: Giải tỏa điểm nghẽn, xóa bất cập thị trường

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó đề xuất nhiều thay đổi quan trọng về cơ chế định giá đất. Điểm đáng chú ý là bỏ quy định về giá đất cụ thể, Nhà nước sẽ quyết định giá đất nhằm khắc phục những bất cập trong công tác định giá thời gian qua.

Theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), giá đất do Nhà nước quyết định.

Đề xuất bỏ giá đất cụ thể

Theo dự thảo, giá đất do Nhà nước quyết định dựa trên dữ liệu đầy đủ, khoa học, công khai, phản ánh hợp lý thực tiễn thị trường; kết nối dữ liệu đất đai - thuế - công chứng - ngân hàng - bất động sản; không để bị thao túng giá đất, không để hình thành cơ chế nhiều giá.

Nhà nước ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường phù hợp với tình hình thực tế, theo từng loại đất, bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Dự thảo cũng đề xuất bỏ nguyên tắc định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi xác định giá đất. Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, quy định này nhằm phát huy vai trò của Nhà nước trong việc quyết định giá đất, đồng thời áp dụng các phương pháp định giá khoa học, minh bạch.

Việc định giá sẽ căn cứ vào mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào phục vụ định giá, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá.

Đối với bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng đối với các trường hợp tính các khoản thu ngân sách từ đất đai theo quy định của Luật Đất đai và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

Bảng giá đất được xây dựng theo từng loại đất, khu vực và vị trí; hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng hoặc giảm tương ứng với từng khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất. UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định, sửa đổi và bổ sung bảng giá đất cũng như hệ số điều chỉnh giá đất.

Lý do đề xuất thay đổi cơ chế định giá đất

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 2024 cho thấy còn tồn tại cách hiểu và cách áp dụng khác nhau về vai trò của Nhà nước trong quản lý giá đất. Điều này dẫn đến nhiều khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn và chưa phát huy đầy đủ vai trò điều tiết của Nhà nước đối với giá đất cũng như biến động của thị trường.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng, với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước cần thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất.

Cụ thể, đối với thị trường sơ cấp - khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất thì giá đất phải do Nhà nước quyết định và không phụ thuộc vào kết quả tư vấn xác định giá đất.

Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, gồm các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, giá đất do các bên tự thỏa thuận theo quy định của pháp luật dân sự. Nhà nước thực hiện quyền kiểm soát giá đất chủ yếu thông qua các công cụ quy hoạch, tài chính, định hướng phát triển không gian và hạ tầng.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng đề xuất bỏ định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, việc định giá đất của Nhà nước trên thị trường sơ cấp lại phụ thuộc vào giá đất của thị trường thứ cấp và kết quả đơn vị tư vấn giá đất. Trong khi đó, quá trình xác định giá đất cụ thể chịu tác động của nhiều yếu tố như: thông tin dữ liệu đầu vào chưa đầy đủ, biến động thị trường, năng lực và kinh nghiệm của đơn vị định giá, phương án đầu tư của doanh nghiệp...

Những yếu tố này khiến kết quả định giá thiếu thống nhất, chưa phản ánh đúng bản chất của giá đất ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đồng thời chưa phát huy đầy đủ vai trò quyết định và điều tiết của Nhà nước đối với giá đất nói chung và biến động giá đất trên thị trường.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, việc xác định giá đất cụ thể kéo dài còn ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận đất đai, triển khai dự án đầu tư, làm tăng chi phí đầu tư và ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư...

Ông Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - cho rằng, bỏ quy định về giá đất cụ thể là đề xuất hợp lý trong ngắn hạn, thể hiện sự thấu đáo và tinh thần cầu thị của các nhà làm chính sách.

Theo ông Lượng, trong bối cảnh hạ tầng dữ liệu đất đai của chúng ta còn "khoảng trống", việc gượng ép áp dụng ngay nguyên tắc giá thị trường sẽ khiến các định giá viên gặp rủi ro pháp lý lớn, dẫn đến tâm lý e ngại, từ đó làm ách tắc hàng loạt dự án. Sự điều chỉnh này giúp giải tỏa điểm nghẽn ngắn hạn và giữ ổn định cho thị trường.

Trong dài hạn định giá, nguyên tắc giá thị trường là tối ưu, nhưng muốn chạy được thì "nhiên liệu" phải là dữ liệu minh bạch và chuẩn xác. Khi thông tin giao dịch đầu vào chưa đủ tin cậy, phương án kinh doanh của chủ đầu tư còn biến động thì mọi kết quả định giá đều dễ bị lệch chuẩn. Do đó, việc chưa áp dụng lúc này không phải là bước lùi, mà là một "khoảng dừng kỹ thuật" cần thiết.

Với cơ quan quản lý Nhà nước, thì cần coi đây là khoảng thời gian "vàng" để tập trung xây dựng Cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia và Bộ chỉ số giá đất. Không nên để "khoảng dừng" này kéo dài quá lâu khiến thị trường quay lại cơ chế hành chính xơ cứng.

"Chúng ta cần sớm ban hành lộ trình thí điểm áp dụng giá thị trường tại các đô thị lớn - nơi có dữ liệu giao dịch dồi dào - trước khi nhân rộng, đồng thời có cơ chế bảo vệ pháp lý rõ ràng cho đội ngũ tư vấn định giá. Sự thận trọng trong ngắn hạn kết hợp với quyết tâm chuẩn hóa dữ liệu trong dài hạn chính là chìa khóa để kiến tạo một thị trường bất động sản minh bạch và bền vững trong dài hạn", ông Trần Xuân Lượng nói.