Xây nhà tạm trên đất nông nghiệp: Trúng nhu cầu làm nông nhưng tránh biến tướng

Phân biệt nhà tạm với nhà cấp phép tạm

Tại TP.HCM đang triển khai việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trước 1-8 gọi là sổ hồng, sau 1-8-2024 là sổ đỏ) cho nhà xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn (xây dựng tạm) theo quy định Luật Đất đai 2024 và nghị định 101/2024.

Tại TP.HCM, nhu cầu xây dựng nhà ở của người dân rất lớn, kể cả người dân có đất nằm trong các khu vực quy hoạch của TP.

Trong khi chờ thực hiện quy hoạch kéo dài, để giải quyết nhu cầu xây nhà của người dân, năm 2017 UBND TP.HCM ban hành quyết định số 26/2017 quy định việc cấp phép xây dựng có thời hạn (gọi nôm na là giấy phép xây dựng tạm) với quy mô tối đa 3 tầng.

Nhà được xây dựng có thời hạn (tạm) đó sẽ không được bồi thường khi Nhà nước thực hiện quy hoạch, không được cấp sổ hồng (hiện nay gọi là sổ đỏ).

Như vậy, người dân cần phân biệt việc UBND TP.HCM cho phép nông dân xây nhà tạm để phục vụ sản xuất nông nghiệp với trường hợp nhà được cấp phép xây dựng có thời hạn (tạm) trong khu vực có quy hoạch là khác nhau.

Khác nhau cơ bản là nhà tạm (lán trại, kho chứa vật tư...) của nông dân thì không phải xin giấy phép xây dựng mà chỉ xây dựng tạm bằng vật liệu không kiên cố, mục đích phục vụ nông nghiệp.

Còn nhà được cấp phép tạm là nhà để ở, xây kiên cố trên đất ở, vì vướng quy hoạch nên Nhà nước chỉ cấp phép có thời hạn.

Nông dân lợi, Nhà nước có công cụ quản lý

Theo luật sư Bùi Quốc Tuấn, Đoàn luật sư TP.HCM, việc TP.HCM cho phép nông dân làm nhà tạm rõ ràng là giải quyết được nhu cầu thực tiễn.

Đương nhiên điều này cũng tạo thêm trách nhiệm cho chính quyền địa phương phải tổ chức thực hiện sao cho đúng quy định, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích, tránh biến tướng, vi phạm xây dựng thành nhà ở kiên cố.

Tương tự, việc Luật Đất đai 2024 cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích rất có ý nghĩa đối với người sử dụng đất nông nghiệp kết hợp để gia tăng giá trị sử dụng đất để đầu tư làm du lịch sinh thái, farmstay, glamping... phục vụ nhu cầu du lịch, giải trí đa dạng của xã hội, phát triển kinh tế.

Và việc này cũng phát sinh thêm trách nhiệm giám sát của chính quyền địa phương để bảo đảm tránh việc biến tướng.

"Tuy vậy, nhìn góc độ quản lý nếu có quy định cho người dân thực hiện thống nhất thì vẫn hay hơn. Quy định là công cụ để cơ quan quản lý giám sát, xử lý các hành vi vi phạm như xây dựng "lụi", tự ý chuyển mục đích sử dụng đất.

Dựa trên danh sách các hộ dân được làm nhà tạm phục vụ nông nghiệp các địa phương sẽ giám sát quá trình dựng nhà, sử dụng nhà... Trường hợp nào vi phạm thì xử lý, tháo dỡ ngay", ông Tuấn nói.

Chờ hướng dẫn để làm du lịch sinh thái, farmstay...

Nông dân rất cần nhà, công trình tạm (trên đất nông nghiệp) chứa vật tư, nơi bảo quản, chế biến nông sản (ảnh chụp tại huyện Củ Chi, TP.HCM) - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2024 là quy định về việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích, cho phép việc sử dụng một phần đất nông nghiệp vào mục đích kết hợp thương mại, dịch vụ, du lịch để cá nhân, tổ chức kết hợp đất nông nghiệp đầu tư làm du lịch sinh thái.

Nhiều năm qua Hội nông dân tại các huyện ở TP.HCM đề xuất lên cơ quan có thẩm quyền TP về chủ trương tạo điều kiện để nông dân có thể đầu tư mô hình làm du lịch sinh thái, farmstay. Tại TP.HCM hiện nay các huyện đều có lợi thế về vị trí hạ tầng, cảnh quan để phát triển mạnh du lịch sinh thái.

Theo điều 99 nghị định 102/2024, từ 1-8 người có đất nông nghiệp có thể kết hợp làm farmstay, du lịch sinh thái bằng cách xin sử dụng đất đa mục đích thay vì phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Theo đó, người có đất nông nghiệp có thể xin sử dụng đất đa mục đích với diện tích không quá 50% diện tích đất sử dụng vào mục đích chính (trừ diện tích đất ở sử dụng kết hợp đa mục đích).

Ví dụ, khu đất nông nghiệp có diện tích 10.000m² thì người sử dụng được phép sử dụng tối đa 5.000m² để làm nhà kho, lều trại, khu ăn uống, giải trí...

Điều kiện: chỉ được xây dựng công trình có quy mô, tính chất phù hợp, dễ dàng tháo dỡ; việc xây dựng, cải tạo công trình để sử dụng vào mục đích kết hợp phải phù hợp quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật khác...

Người sử dụng phải cam kết bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh; hạn chế ảnh hưởng bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường; không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề.

Người sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải nộp bộ hồ sơ theo mẫu (trong đó thông tin về diện tích đất sử dụng; vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, thời gian sử dụng kết hợp; phương án xây dựng, cải tạo công trình đối với trường hợp sử dụng đất vào mục đích kết hợp có công trình xây dựng; phương án tháo dỡ công trình, khôi phục để đủ điều kiện sử dụng đất vào mục đích chính khi hết thời hạn sử dụng vào mục đích kết hợp).

Nếu là cá nhân sử dụng đất đa mục đích thì nộp đến UBND cấp huyện, còn tổ chức thì gửi cho UBND cấp tỉnh. Trên cơ sở đó các cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt trong vòng 15 ngày.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Thanh Phong, phó chủ tịch huyện Củ Chi, cho hay quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích hiện đang đợi UBND TP hướng dẫn cụ thể để triển khai.

Cần quy định đóng thuế theo mục đích sử dụng đất

GS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, chia sẻ theo quy định điều 218 Luật Đất đai 2024 về sử dụng đất kết hợp đa mục đích thì có 7 trường hợp được sử dụng đất đa mục đích, trong đó đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu.

Việc các địa phương như TP.HCM, Đồng Nai cho phép sử dụng một phần đất nông nghiệp để xây dựng công trình trên đất đã được đưa ra trong nghị quyết 18 năm 2022 của Trung ương về quản lý và sử dụng đất.

Sử dụng đất đa mục đích là một thực tế đòi hỏi phải bổ sung quy định để quản lý, sử dụng đất đai hiệu quả, phát huy tối đa hiệu quả nguồn lực đất đai.

Vì thế Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn luật phải quy định rõ để việc sử dụng đất đa mục đích không làm rối loạn trong sử dụng đất, đồng thời đáp ứng yêu cầu của người sử dụng đất.

Tuy nhiên việc quy định những thửa đất nông nghiệp từ 500m² trở lên được sử dụng 1% diện tích để xây dựng công trình trên đất hay quy định thửa đất từ 500m² đến dưới 5.000m² được xây dựng công trình không quá 25m² đất, từ 5.000 - 10.000m² được xây dựng công trình trên diện tích đất không quá 50m² và diện tích được xây dựng tăng theo quy mô thửa đất nông nghiệp là chưa thực sự phù hợp.

Vì thế, không nên quy định máy móc chủ sử dụng đất nông nghiệp được sử dụng bao nhiêu diện tích.

Các nước xử lý vấn đề này rất đơn giản, đó là đất đai sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì chủ sử dụng đóng thuế đất phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì đóng thuế đất nông nghiệp ở mức độ thấp hơn.

Như vậy, chủ sử dụng đất nông nghiệp được tự cân nhắc sử dụng đất sao cho hiệu quả nhất, Nhà nước cũng thu được lợi ích cao nhất từ đất đai.