Tăng giá đất ở TP.HCM, ai lợi, ai gặp khó?

Bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM dự kiến áp dụng từ ngày 1-8 với mức tăng từ 5 lần đến 50 lần giúp giá đất sát thị trường, nhưng cũng gây không ít khó khăn.

Trục Lê Lợi (quận 1) là một trong ba trục có giá đất điều chỉnh cao nhất, từ 162 triệu đồng/m² lên 810 triệu đồng/m² - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, bảng giá đất điều chỉnh sẽ được áp dụng trong 12 trường hợp và tác động đến 12 nhóm đối tượng tương ứng. Trong đó, chỉ có một nhóm được lợi, 3 nhóm không bị ảnh hưởng và có đến 8 nhóm ảnh hưởng.

Giá đất tăng tác động đến ai?

Bảng giá đất điều chỉnh dự kiến nhìn trên bình diện chung tăng từ 5 lần đến hơn 50 lần tùy khu vực. Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, bảng giá đất điều chỉnh theo Luật Đất đai 2024 cái được quan trọng nhất là đã thực hiện theo nguyên tắc thị trường, sát giá thị trường, không còn bị khống chế theo khung giá đất.

Cụ thể như: bảng giá đất dự kiến điều chỉnh không còn bị khống chế theo khung giá đất do Chính phủ quy định nên giá đất cao nhất ở TP.HCM tại 3 trục Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ tăng lên mức tối đa là 810 triệu đồng/m² (tăng 5 lần). Trong khi theo bảng giá hiện hành thì 3 trục trên chỉ bị giới hạn ở mức cao nhất là 162 triệu đồng/m².

Hay TP Thủ Đức dù đã thành lập từ đầu năm 2021 nhưng bảng giá đất từ 2020-2024 tại nhiều tuyến đường có giá chỉ từ 5 triệu đồng/m². Nay theo bảng giá đất dự kiến tăng vọt từ 10 lần đến 30 lần.

Nhiều tuyến đường tại các quận nội thành cũng điều chỉnh tăng hàng chục lần so bảng giá hiện hành.

Tỉ lệ điều chỉnh giá tăng mạnh nhất diễn ra tại các huyện. Đa số các tuyến đường tại các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ giá đất tăng từ hơn 10 lần đến hơn 30 lần.

Đáng nói tại huyện Hóc Môn có một số tuyến đường tăng mạnh từ 40-50 lần. Điển hình như tuyến Song hành quốc lộ 22 tăng từ 780.000 đồng/m² lên 39 triệu đồng/m² (tăng 50 lần).

Theo phân tích của Sở Tài nguyên và Môi trường, giá đất sát giá thị trường như trên thì nhóm đối tượng được lợi tương ứng khi nhà nước thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Còn lại có 11 nhóm thì 3 nhóm không bị tác động và đến 8 nhóm bị tác động.

Trục Quốc lộ 22 là trục quan trọng đi quan các quận 12, huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi có giá đất điều chỉnh khá cao - Ảnh: CHÂU TUẤN

Dân gặp khó khi chuyển mục đích, đóng thuế đất

Với 8 nhóm đối tượng bị tác động bởi việc tăng giá đất trong các trường hợp như: tính tiền sử dụng đất khi giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; tiền thuế sử dụng đất; tính lệ phí; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính về đất đai; tính tiền bồi thường về đất đai cho nhà nước; tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

Hiện nay, người dân tại các huyện có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở rất lớn. Ví dụ như huyện Hóc Môn năm 2024, hộ gia đình, cá nhân đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang sang đất ở hơn 152 ha, huyện Bình Chánh cũng tương tự.

Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, Luật sư Bùi Quốc Tuấn cho rằng giá đất điều chỉnh sát giá thị trường, khi người dân bị thu hồi đất thì sẽ được lợi về bồi thường, hỗ trợ tái định cư, hạn chế rất nhiều tình trạng dân phải khiếu nại về giá.

Các dự án cũng giải phóng mặt bằng được sớm hơn.

Đồng thời, người dân khi bỏ tiền chuyển mục đích sử dụng đất thì giá trị đất cũng tăng lên, nếu chuyển nhượng thì giá cũng cao trên cơ sở bảng giá mới.

Tuy nhiên, trao đổi với Tuổi Trẻ Online, một cán bộ huyện Hóc Môn cho hay nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất để xây nhà ở, cho con cái xây nhà, an cư của người dân cố cựu tại các huyện là khá lớn.

"Nhiều trường hợp qua nhiều thế hệ vẫn chưa đủ tiền để chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng nhà cửa để ở hoặc tách thửa cho con cái.

Bên cạnh đó, nhiều hộ gia đình cá nhân có đất bị vướng quy hoạch treo, quy hoạch đất dân cư xây dựng mới, điều kiện về hạ tầng... từ hàng 20-30 năm trời chưa làm sổ, chuyển mục đích được. Nay tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất tăng theo bảng giá mới sẽ gây khó khăn cho nhiều người dân các huyện, cần tính toán cân đối.

Thêm nữa, Luật đất đai cho phép áp dụng bảng giá đất hiện tại đến 31-12-2025 thì TP cũng cần cân nhắc...", vị cán bộ nói.