Phải bảo đảm quyền tách thửa của người dân

Một số địa phương đã khắc phục

Tình trạng vướng mắc, tạm dừng tách thửa khiến người dân phản ứng cũng xảy ra tại nhiều địa phương khác chứ không riêng TP.HCM. Tuy nhiên một số địa phương đã khắc phục.

- HÀ NỘI: tháng 4-2023, Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hà Nội đã bãi bỏ văn bản ban hành vào tháng 3-2022 đề nghị các cơ quan, đơn vị ở Hà Nội tạm dừng tiếp nhận, giải quyết tách thửa đối với đất nông nghiệp. Động thái này diễn ra sau khi Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật Bộ Tư pháp tuýt còi.

- LÂM ĐỒNG: tháng 8-2023, tỉnh Lâm Đồng đã có quy định mới về tách thửa sau 23 tháng tạm dừng tách thửa đất nông nghiệp. Tỉnh này đã ban hành văn bản tạm dừng trái luật từ tháng 1-2021 sau một thời gian nạn phân lô, bán nền đất nông nghiệp hoành hành.

- KHÁNH HÒA: tháng 1-2023, tỉnh Khánh Hòa đã có quy định mới về điều kiện tách thửa, hợp thửa. Từ tháng 9-2022, người dân tại nhiều địa phương của tỉnh này phản ứng khi bị tạm dừng tách thửa.

Rà soát giải quyết cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp tự ý tách thửa

Văn phòng UBND TP.HCM vừa có văn bản truyền đạt kết luận của Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường về công tác cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp tự ý tách thửa, tự chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền bằng giấy tay.

Theo đó, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp các quận, huyện và TP Thủ Đức để xây dựng kế hoạch phối hợp, triển khai phân loại các dạng hồ sơ, xác định thời gian thực hiện, xây dựng cơ chế xử lý, đảm bảo các điều kiện về cơ sở hạ tầng và quy hoạch, không để xảy ra tình trạng phân lô, tách thửa, xây dựng không đúng quy định. Với nhóm hồ sơ chưa tiếp nhận, các địa phương hệ thống các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận, tuyên truyền người dân thực hiện theo đúng quy định.

"Lịch sử" tách thửa ở TP.HCM và những lần siết, mở

Từ năm 2009 đến nay TP.HCM có bốn quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa kèm các điều kiện và trải qua nhiều lần siết - mở.

Năm 2009 TP ban hành quyết định số 19 quy định diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa. Đến năm 2012, TP ban hành quyết định số 54 sửa đổi, bổ sung một số điều của quyết định số 19. Theo quyết định 19, để tách thửa đất ở phải bảo đảm diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách tương ứng với từng quận, huyện. Đối với lô đất diện tích lớn hơn 2.000m² phải lập dự án đầu tư theo quy định.

Căn cứ Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, tháng 10-2014, TP ban hành quyết định số 33 thay thế quyết định 19 và 54, chỉ quy định diện tích tối thiểu lô đất hình thành mới sau khi tách thửa. Đồng thời cũng không ràng buộc điều kiện "đảm bảo hạ tầng kỹ thuật và các loại quy hoạch chức năng sử dụng đất được tách thửa đất ở".

Việc này tạo điều kiện dễ dàng cho việc tách thửa nhưng cũng bị lợi dụng để thu gom đất, chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông, phá vỡ định hướng quy hoạch của TP và hình thành nhiều khu dân cư "ba không".

Đến tháng 12-2017, TP ban hành quyết định 60 thay thế cho quyết định 33. Quyết định 60 khắc phục các bất cập trong các quyết định trước đồng thời quy định rõ các khu vực quy hoạch được phép tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật.

Không làm khó nhu cầu chính đáng của người dân

Trao đổi với Tuổi Trẻ, GS Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - nêu rõ nhu cầu tách thửa của người dân hoàn toàn chính đáng và được Luật Đất đai quy định. Theo đó, trong luật và nghị định hướng dẫn đều trao quyền cho cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để có quy định chi tiết, phù hợp.

Theo ông Võ, trong tách thửa đất có hai vấn đề cần quan tâm. Trong đó vấn đề thứ nhất, địa phương cần quy định diện tích của thửa đất khi tách ra phải lớn hơn hoặc bằng diện tích thửa đất theo quy định với đất ở. Vấn đề thứ hai, người dân luôn có nhu cầu, nhất là các gia đình có nhiều con cái nhưng việc cho phép tách thửa ồ ạt có thể khiến cho đất đai manh mún, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế nên không có đất nước nào mong muốn. Do vậy địa phương có thể đặt ra một số tiêu chuẩn, quy định.

Tuy nhiên thực tế một số địa phương còn đặt ra các yêu cầu khác như quy hoạch đô thị phải như thế nào và gắn với sắp xếp lại đất đai trong quá trình đô thị hóa, nâng cấp đô thị... Những điều này hoàn toàn không đúng pháp luật.

"Không nên ép phải hoàn thiện hạ tầng mới cho tách thửa. Thêm vào đó, việc đặt ra gắn với quy hoạch đô thị cũng không đúng vì thửa gốc của họ vẫn còn nguyên mà chỉ xin tách nhỏ do gia đình phát triển thêm. Nếu đúng như vậy phải giải quyết cho người dân.

Chưa kể, việc đặt ra các quy định khác có thể làm khó cho các trường hợp có nhu cầu chính đáng nhưng đồng thời lại để xổng những trường hợp buôn bán không phù hợp với quá trình phát triển", ông Võ nêu rõ.

Ông Võ cũng cho rằng các địa phương không nên lẫn lộn giữa câu chuyện chia tách thửa đầu tư kinh doanh với việc người dân có mong muốn tách thửa để phục vụ gia đình. Theo đó, đúng là trong quy định của chúng ta có những điều chưa minh bạch, rõ ràng dẫn đến có thể bị lợi dụng nên điều quan trọng cần quy định thật rõ trong khung pháp lý để địa phương căn cứ vào đó ban hành tiếp để thực hiện. Chẳng hạn quy định rõ hai vấn đề cần quan tâm ở trên.

Còn những vụ việc như Alibaba đã bị xét xử hay ở Bảo Lộc (Lâm Đồng)... đều là từ thửa đất lớn tách ra thành các thửa nhỏ nhưng đây là làm giả dự án, có hạ tầng rồi chia lô, bán nền.

Giải bài toán hài hòa lợi ích người dân và lợi ích chung

Ông Nguyễn Gia Thái Bình, nguyên phó chủ tịch UBND quận Bình Tân (TP.HCM) phụ trách đô thị, cho rằng quy định tách thửa mới của TP.HCM mà Sở Tài nguyên và Môi trường đang soạn thảo phải giải quyết được bài toán hài hòa lợi ích người dân và lợi ích chung của địa phương.

Theo ông Bình, qua thống kê ở TP.HCM nhu cầu tách thửa được người dân quan tâm nhất là tách thửa đất ở để bảo đảm nhu cầu xây dựng nhà ở cho con cái hoặc bán một phần để cải thiện kinh tế.

Nhìn lại lịch sử quy định tách thửa ở TP.HCM có thể thấy trước khi có quyết định 60 thì các quyết định tách thửa số 19, 54, 33 có thay đổi lúc siết, lúc mở về điều kiện. Tuy nhiên các quy định trên không siết các quy định về hạ tầng, quy hoạch nên dẫn đến hệ lụy mỗi địa phương làm mỗi kiểu và tình trạng gom đất, phân lô, hình thành nhà "ba không"...

Đến quyết định 60, TP đã bít được các lỗ hổng trên và quy định chi tiết về tách thửa có hình thành đường giao thông phải bảo đảm hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh (đường sá, vỉa hè, điện, cống, cây xanh...). Tuy vậy, quyết định 60 cũng không siết quy mô diện tích thửa đất được phép tách thửa nên khi thực hiện thì cũng tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân thu gom đất, chuyển mục đích đất ở với những thửa đất có quy mô lớn theo quyết định 60 mà né được việc phải thực hiện dự án đầu tư theo quy định.

Hiện nay dự thảo quy định tách thửa mới thay thế quyết định 60 đang được sở chuyên môn hoàn thiện nhưng phải bảo đảm theo các quy định về đất đai, quy hoạch vừa bảo đảm thuận lợi cho hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tách thửa, đây là đối tượng bị tác động rất lớn.

Bên cạnh đó, các khu vực quy hoạch đất dân cư xây dựng mới để dành cho các định hướng làm dự án thì phải nhanh chóng kêu gọi đầu tư để vừa tránh lãng phí đất đai vừa không hạn chế quyền tách thửa của người dân...