Cư dân bị bác đơn kiện Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM 'làm mất lối đi chung'

Tòa cho rằng, bà Lưu kiện Sở Tài nguyên và Môi trường yêu cầu hủy 2 giấy chứng nhận cấp cho chủ đầu tư chung cư "làm mất lối đi chung" là không có căn cứ.

Ngày 15/4, TAND TP HCM mở lại phiên xử sơ thẩm vụ kiện hành chính giữa bà Lưu, 42 tuổi, với Sở Tài nguyên và Môi trường.

Theo nội dung vụ án, năm 2018, bà Lưu ký hợp đồng mua căn hộ chung cư Saigon Gateway của Công ty cổ phần bất động sản Hiệp Phú Land (Công ty Hiệp Phú Land). Dự án Khu căn hộ Saigon Gateway được các sở ngành chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng xây dựng trên phần đất có diện tích hơn 14.300 m2. Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2012 là sau khi trừ đi lộ giới diện tích xây dựng 13.300 m2.

Bà Lưu cho biết đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và được công ty bàn giao nhà một năm sau đó nhưng đến nay căn hộ của bà cũng như các cư dân khác chưa được cấp giấy chứng nhận. Quá trình tìm hiểu, bà và các cư dân biết ngày 6/5/2019 Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM đã cấp lại giấy chứng nhận cho chủ đầu tư trên phần đất của dự án và tách thành hai sổ.

Cụ thể, Công ty Hiệp Phú Land được sử dụng riêng đối với toàn bộ khu đất, trong đó diện tích đất xây dựng chung cư là hơn 8.300 m2 và diện tích đất thương mại dịch vụ hơn 5.000 m2.

Khu đất trống phía dưới sân chung cư cùng đường nội bộ nối ra cổng được cấp riêng cho chủ đầu tư đang bị cư dân phản đối. Ảnh: Như Quỳnh.

Theo bà Lưu, việc Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM cấp giấy chứng nhận cho Công ty Hiệp Phú Land sử dụng riêng phần đất thương mại dịch vụ lên tới hơn 5.000 m2 là trái quy định của pháp luật, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà cũng như cư dân tại đây. Bởi, phần đất trên bao gồm cả đất thuộc cổng chính đi vào chung cư, phần lớn đất giao thông nội bộ, đất cây xanh mà lẽ ra "thuộc quyền sử dụng chung của những người mua nhà tại chung cư".

Chung cư Saigon Gateway hiện chỉ có cổng ra vào duy nhất là cổng chính đi ra đường Xa lộ Hà Nội (nay là đường Võ Nguyên Giáp). Việc chủ đầu tư được sử dụng riêng phần đất nói trên, khiến toàn bộ cư dân phải đi nhờ trên đất của chủ đầu tư. Trong khi đó, chủ đầu tư đã nhiều lần yêu cầu Ban quản trị, cư dân dời cổng bảo vệ, bàn giao phần đất cho chủ đầu tư để thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng khu đất này cho đối tác.

Bà Lưu và gần 100 cư dân khác từng gửi văn bản kiến nghị Sở Tài nguyên và Môi trường thu hồi hai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho chủ đầu tư năm 2019, nhưng không được phản hồi. Do đó, bà khởi kiện Sở ra tòa, đề nghị hủy hai giấy chứng nhận quyền sử dụng riêng (năm 2019) cấp lại cho chủ đầu tư.

Tại tòa, bà Lưu giữ nguyên quan điểm khởi kiện, cho rằng việc Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM cấp sổ riêng cho chủ đầu tư là ảnh hưởng nghiêm trọng đến cơ cấu sử dụng đất của dự án đã được phê duyệt, làm mất đi quyền sở hữu chung của cư dân đối với phần lối đi cổng chính. Theo bà, đất xây dựng nhà chung cư thuộc chế độ đồng quyền sử dụng của những người sở hữu căn hộ tại chung cư, tức toàn bộ phần đất và các công trình phục vụ dự án phải thuộc quyền sử dụng chung của cư dân chứ không phải thuộc quyền sử dụng riêng của chủ đầu tư.

Là bên bị kiện, Sở Tài nguyên và Môi trường có đơn xin xử vắng mặt, giữ nguyên quan điểm đã trình bày trước đó trong quá trình đối thoại. Cụ thể, phía Sở cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất cho Công ty Cổ phần bất động sản Hiệp Phú Land tại dự án Saigon Gateway là đúng quy định.

Theo Sở, quy hoạch được duyệt thể hiện khu đất thực hiện dự án chung cư cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ được xây dựng hai khối nhà với hai mục đích riêng biệt có phân ranh giới gồm: khối chung cư và khối thương mại dịch vụ. Pháp luật quy định đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài ổn định còn đất thương mại có thời hạn không quá 50 năm. Nghĩa vụ tài chính tương ứng đối với hai loại đất này là khác nhau. Do đó, Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tách hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hai khu đất có mục đích, hình thức, thời hạn sử dụng khác nhau là đúng quy định.

Về lối đi của khu chung cư, hiện đường dự phóng kết nối cổng phụ phía Đông Bắc của chung cư chưa được đầu tư xây dựng nên các hộ dân sẽ đi chung với lối đi cổng chính của khu thương mại. Sở Tài nguyên đã cập nhật nội dung này trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho khu thương mại dịch vụ.

Lối cổng chính vào khu chung cư Saigon Gateway kết nối với đường Xa lộ Hà Nội. Ảnh: Như Quỳnh

Là người có quyền nghĩa vụ liên quan trong vụ án, đại diện chủ đầu tư cho rằng, đối với phần diện tích thuộc sở hữu chung trong khu căn hộ phía chủ đầu tư đã bàn giao đầy đủ cho bà Lưu và các cư dân khác. Còn phần đất thuộc khu thương mại dịch vụ là thuộc sở hữu riêng của công ty, việc này đã được quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ giữa hai bên.

Về lối đi chung, phương án kết nối giao thông của dự án đã được Sở Giao thông Vận tải thống nhất rằng, khối chung cư kết nối giao thông với đường dự phóng phía Đông Bắc (cổng phụ); khối thương mại dịch vụ kết nối giao thông tại vị trí đường Xa lộ Hà Nội. Việc đường quy hoạch nhà nước chưa thi công không phải là lỗi của công ty.

Công ty vẫn phải đảm bảo lối đi chung cho các hộ dân của khu căn hộ. Khi đường giao thông theo hai hướng nói trên được đầu tư thì sẽ chấm dứt quyền sử dụng đối với khu đất thương mại. Việc này được thể hiện trên giấy chứng nhận Sở đã cấp nên quyền lợi về lối đi của cư dân sẽ luôn được đảm bảo.

Sau khi nghiên cứu hồ sơ, HĐXX cho rằng, yêu cầu của bà Lưu là không có căn cứ nên bác đơn kiện.

Theo tòa, năm 2017, Sở Quy hoạch Kiến trúc có văn bản chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng - phương án kiến trúc công trình dự án Sài Gòn GateWay có bố cục theo dạng công trình phân tán, gồm hai khối: nhà ở chung cư và khối thương mại văn phòng.

Như vậy, dự án trên gồm hai công trình riêng biệt, mục đích, hình thức, thời hạn sử dụng đất là khác nhau. Do đó, việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ và cấp tách thành hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hai mục đích khác nhau là đúng quy định của pháp luật.

Kết thúc phiên xử, bà Lưu cho biết sẽ kháng cáo phán quyết của TAND TP HCM.

Hải Duyên