Chuyển nhà tái định cư sang nhà ở xã hội là cấp thiết nhưng còn nhiều nút thắt

Luật sư, Ths Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội). Thiết kế: Thạch Lam

Nhà tái định cư và nhà ở xã hội (NƠXH) có tính chất khác nhau, dẫn đến không dễ dàng trong thực hiện chuyển đổi. Theo ông, những vướng mắc nào có thể xảy ra trong quá trình chuyển đổi?

- Có 3 vướng mắc mang tính “nút thắt” trong quá trình chuyển đổi nhà tái định cư sang NƠXH trên liên quan đến quy trình pháp lý khi chuyển đổi; tâm lý của các bên và yếu tố quan trọng nữa là việc định giá tài sản công.

Thứ nhất: về quy trình pháp lý chuyển đổi. Cơ sở pháp lý thực hiện tiến trình này được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 124 Luật Nhà ở 2023. Tuy nhiên, đây mới chỉ mang tính nguyên tắc; hiện chưa có quy định chi tiết ở các văn bản hướng dẫn về trình tự, thủ tục, thẩm quyền, hồ sơ, điều kiện… chuyển đổi, nên việc triển khai thực tế ở địa phương sẽ gặp một số khó khăn.

Trong khi nhà tái định cư và nhà ở xã hội là hai đối tượng khác nhau nên việc “hoán đổi” tính chất hai loại hình sản phẩm này phải có quy định hướng dẫn cụ thể - thứ mà chúng ta đang thiếu.

Tôi chỉ đơn cử ví dụ: dự án NƠXH nói chung, chủ đầu tư dự án sẽ được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây và được dành 20% diện tích đất ở để kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Vậy khi chuyển từ nhà ở tái định cư (đã xây dựng xong và hiện đang là nhà ở) chủ đầu tư còn được hưởng các ưu đãi trên hay không? Hiện vấn đề này chưa có quy định rõ ràng.

Thứ hai: Tâm lý của địa phương và người dân với nhà tái định cư. Thực tế có tình trạng địa phương muốn duy trì quỹ căn hộ tái định cư để có sẵn quỹ nhà ở bố trí tái định cư cho các hộ dân bị thu hồi đất. Nếu không có sẵn nhà tái định cư và người dân lựa chọn phương án tái định cư thì địa phương tạo lập được quỹ nhà mới hoặc phải mua lại nhà ở thương mại với giá cao.

Do đó địa phương vẫn muốn duy trì quỹ nhà tái định cư – dù chưa biết khi nào dùng tới. Bên cạnh đó, với người dân, tâm lý chung của người dân đối với nhà tái định cư là một rào cản khác. Một số nhà tái định cư gặp tai tiếng về chất lượng xây dựng, làm giảm giá trị các căn hộ. Điều này có thể dẫn đến tình trạng người dân nhìn chung không tin vào chất lượng nhà tái định cư, nên chuyển đổi được, chưa chắc đã dễ bán.

Thứ ba: Vướng mắc liên quan đến định giá tài sản công. Theo quy định nhà tái định cư do Nhà nước đầu tư là tài sản công. Khi chuyển đổi nhà ở tái định cư (tài sản công) sang NƠXH để bán cho người dân thì cần phải xác định giá trị tài sản công làm cơ sở để xác định giá bán.

Hiện nay, hành lang pháp lý điều chỉnh đối với việc định giá tài sản công với quỹ nhà tái định cư chuyển đổi chưa thật sự rõ ràng cho các tổ chức thẩm định giá có đủ cơ sở pháp lý thực hiện. Mặt khác, việc xác định giá đất hay giá trị tài sản công luôn là một trong những lĩnh vực "nhạy cảm" vì dễ bị quy liên quan đến thất thoát tài sản nhà nước nên các công ty định giá thường không muốn thực hiện.

Chuyển nhà tái định cư bỏ hoang sang NƠXH liệu có phải giải pháp ngọn? Theo ông cần giải quyết “tận gốc” vấn đề này như thế nào?

- Đúng là việc nhà tái định cư bỏ hoang sang NƠXH chỉ giải quyết phần “ngọn” của vấn đề, tức chỉ xử lý những căn hộ tái định cư đang bỏ hoang hiện nay. Để không còn tình trạng nhà tái định cư bỏ hoang cần nâng cao chất lượng xây dựng nhà tái định cư trong tương lai. Các dự án nhà tái định cư cần xây dựng với chất lượng xây dựng tốt, yếu tố hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phải thật sự thuận lợi thì mới thu hút được người dân về ở.

Mặt khác, để tránh tình trạng nhà tái định cư bỏ hoang trong tương lai, các địa phương cần có rà soát, cân đối giữa kế hoạch thu hồi đất với việc triển khai các dự án tái định cư.

Khi xây dựng các dự án tái định cư cần khảo sát, điều tra xã hội học đối với các hộ dân về nhu cầu, nguyện vọng nhà tái định cư. Đây sẽ là yếu tố để địa phương “cân bằng” trong việc vừa đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất nhưng vẫn bảo đảm được quỹ nhà tái định cư không bị lãng phí như hiện nay.

Theo ông, làm thế nào để thu hút doanh nghiệp tham gia thúc đẩy việc đầu tư cải tạo lại "chất lượng" nhà tái định cư đã xuống cấp?

- Đối với các dự án còn thời gian bảo trì thì cơ quan chức năng cần rà soát chất lượng xây dựng các dự án này và yêu cầu nhà thầu xây dựng thực hiện bảo trì các hạng mục xuống cấp. Với các dự án đã hết thời hạn bảo trì, cơ quan chức năng cần đấu thầu rộng rãi việc lựa chọn các doanh nghiệp cải tạo lại các dự án nhà tái định cư bỏ hoang lâu năm.

Cải tạo, khắc phục chất lượng của quỹ nhà tái định cư chưa sử dụng là vấn đề tiên quyết trong việc chuyển đổi nhà tái định cư bỏ hoang sang NƠXH. Bởi nếu không cải tạo quỹ nhà tái định cư bỏ hoang nhiều năm chưa sử dụng sang NƠXH thì chưa chắc chúng ta đã bán được cho người dân khi chuyển đổi.