Căn hộ chung cư xây mới sẽ có thời hạn sử dụng

Ban Chấp hành Trung ương yêu cầu quy định thời hạn sử dụng căn hộ tại chung cư xây mới theo niên hạn công trình, đồng thời bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.

Ngày 28/7, Trung ương ban hành Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan, thay thế Nghị quyết 18 năm 2022.

Với chung cư xây mới, thời hạn sử dụng căn hộ sẽ được quy định theo niên hạn xây dựng công trình. Khi hết thời hạn, chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định.

Trung ương đồng thời yêu cầu hạn chế tối đa phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, nhất là các đô thị lớn. Thời hạn sử dụng đất đối với nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách và nhà công vụ thuộc sở hữu Nhà nước là lâu dài.

Nhà nước sẽ có chính sách ưu đãi trong giao, cho thuê đất để thu hút khu vực tư nhân phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp. Một cơ chế khác được thí điểm là Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng, nhằm bổ sung quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước. Giá mua dự án phải tính đúng, đủ và hợp lý chi phí đầu vào của chủ đầu tư, không bao gồm địa tô chênh lệch.

Với quỹ đất do Nhà nước quản lý, việc giao, cho thuê đất chủ yếu được thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quá trình này phải công khai, minh bạch, cạnh tranh, lựa chọn đúng chủ thể có năng lực sử dụng đất hiệu quả và bảo đảm bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa khu vực công và tư.

Các trường hợp phải đấu giá, đấu thầu, được giao hoặc cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu và trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất phải được quy định rõ. Mỗi phương thức cần có điều kiện, tiêu chí, trình tự, trách nhiệm và cơ chế giám sát cụ thể.

Người sử dụng đất được lựa chọn thuê đất trả tiền hằng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê, căn cứ mục đích, phạm vi và thời hạn sử dụng. Cơ chế giao, cho thuê đất có thời hạn đối với một số loại hình sử dụng đất sẽ được nghiên cứu thận trọng, đánh giá đầy đủ tác động đến kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản, tín dụng và quyền tài sản của người dân.

Trung ương còn yêu cầu giảm số lượng quy hoạch, tiến tới xây dựng một quy hoạch thống nhất trong phạm vi mỗi đơn vị hành chính trên cơ sở tích hợp các quy hoạch hiện nay. Quy hoạch sử dụng đất quốc gia cần phân loại đất thành các nhóm lớn, hợp lý để giảm chi phí hành chính khi chuyển mục đích sử dụng.

Chính sách quản lý đất trồng lúa sẽ chuyển từ quy định "cứng" về diện tích tối thiểu sang cho phép chuyển đổi diện tích canh tác kém hiệu quả. Việc chuyển đổi phải được quản lý chặt chẽ, tránh áp dụng tùy tiện và bảo đảm an ninh lương thực quốc gia.

Bất động sản khu đông TP HCM, tháng 4/2026. Ảnh: Quỳnh Trần

Tái thiết cuộc sống khi thu hồi đất

Trung ương yêu cầu chuyển mạnh từ tư duy "bồi thường tài sản bị thu hồi" sang "tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất". Chính sách phải bảo đảm cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế của người có đất ở bị thu hồi.

Tiêu chí dự án và phạm vi thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải được quy định rõ hơn. Quy định cần đủ chặt chẽ để tránh lạm dụng nhưng không gây khó khăn cho việc triển khai dự án.

Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích còn lại của dự án khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được phần lớn diện tích và nhận được sự đồng thuận của đại đa số người sử dụng đất trong phạm vi dự án.

Dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tách thành dự án độc lập để thực hiện trước. Chính quyền địa phương được quyết định chính sách hỗ trợ khác phù hợp với đặc điểm địa phương và tính chất từng dự án. Khu tái định cư phải có hạ tầng, dịch vụ thiết yếu và bảo đảm sinh kế cho người dân.

Địa phương quyết định giá đất

Giá đất do Nhà nước quyết định, căn cứ mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất, kinh doanh, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Việc quyết định giá đất phải dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai, minh bạch và kết nối với các cơ sở dữ liệu chuyên ngành liên quan; không để bị thao túng hoặc hình thành giá ảo.

Nhà nước ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỉ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường phù hợp với tình hình thực tế, theo từng loại đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát; địa phương quyết định giá đất. Cơ quan tài chính ở Trung ương thực hiện chức năng quản lý nhà nước về giá đất. Tại địa phương, cơ quan tài chính chủ trì, phối hợp với cơ quan nông nghiệp và môi trường cùng các đơn vị liên quan xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất.

Nguồn thu từ tiền sử dụng, tiền thuê đất phải được phân bổ hợp lý giữa Trung ương và địa phương. Phần giá trị đất tăng thêm do thực hiện quy hoạch, đầu tư hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc mở rộng không gian đô thị sẽ được điều tiết để phòng, chống lợi ích nhóm, tham nhũng, lãng phí, đồng thời tạo nguồn lực phát triển hạ tầng, chỉnh trang đô thị, nhà ở cho thuê và an sinh xã hội.

Khắc phục tình trạng giá nhà vượt xa nhu cầu ở thật

Chính sách tài chính, thuế sẽ được nghiên cứu theo lộ trình nhằm khắc phục tình trạng bỏ hoang, chậm đưa đất vào sử dụng, đầu cơ và găm giữ đất làm méo mó thị trường, đẩy giá đất, giá nhà vượt xa nhu cầu ở thật và khả năng chi trả của người dân. "Thiết kế chính sách để việc găm giữ đất mà không sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích đầu cơ", nghị quyết yêu cầu.

Cơ quan chức năng được giao nghiên cứu chính sách điều tiết địa tô chênh lệch đối với thặng dư trong kinh doanh bất động sản; áp dụng thuế cao hơn với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng nhằm hạn chế đầu cơ, chống lãng phí và lành mạnh hóa thị trường.

Chính sách thuế sử dụng đất sẽ được rà soát theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển và điều kiện thực tế. Các chính sách ưu đãi được áp dụng phù hợp với hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi, người thu nhập thấp, người chỉ có một nhà ở và gia đình người có công.

Thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản được phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững. Thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp, tranh chấp và sử dụng đất phải được công khai.

Giao dịch quyền sử dụng đất sẽ từng bước phải đăng ký bắt buộc. Dữ liệu đất đai được kết nối với dữ liệu quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng, đăng ký bảo đảm và kinh doanh bất động sản. Giao dịch qua sàn, thanh toán qua ngân hàng và không dùng tiền mặt được khuyến khích phù hợp với từng chủ thể, phương thức giao dịch.

Đến hết năm 2026, cơ sở dữ liệu số phải được xây dựng đối với toàn bộ thửa đất đã thu thập thông tin. Đến hết năm 2027, cả nước cơ bản hoàn thành đo đạc, lập bản đồ, hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu đối với phần diện tích còn thiếu.

Vũ Tuân