6 tháng cuối năm, thị trường bất động sản diễn biến thế nào?

Tham luận tại hội thảo “Diễn biến thị trường, giá cả ở Việt Nam 6 tháng đầu năm và dự báo cả năm 2024” mới đây, PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương nhận định, 6 tháng cuối năm, thị trường bất động sản dự kiến thay đổi từ tốt đến rất tốt.

Theo ông, với việc 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản gồm: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực bắt đầu từ 1/8, sớm 5 tháng so với luật định, thị trường sẽ chuyển khỏi trạng thái chờ được nửa năm. Bên cạnh đó, nền kinh tế tiếp tục phát triển ổn định, đầu tư công được đẩy nhanh, một lượng vốn lớn sẽ được giải ngân. Thị trường bất động sản nhờ đó sẽ được thụ hưởng.

Ông Chung cũng đưa ra 3 kịch bản cho thị trường từ nay đến cuối năm.

Ở kịch bản thứ nhất, thị trường đi ngang, ngoại suy, tiệm tiến. Đây là phương án chủ đạo do thị trường bất động sản chuyển từ chế độ chờ sang chế độ thực thi.

“Việc 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản đã được dự kiến có hiệu lực nên nhiều doanh nghiệp đã định hướng vận hành năm 2024 là chế độ chờ vì việc điều chỉnh sản xuất kinh doanh cần có thời gian. Vì vậy, thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm sẽ không có nhiều biến động lớn mà chủ yếu vận hành như dự kiến nhưng có chiều hướng tích cực hơn”, ông Chung nói.

Kịch bản thứ hai, thị trường tăng trưởng nhưng không bùng nổ. Kịch bản này xảy ra nếu hội tụ những yếu tố bổ sung như tình hình kinh tế và bối cảnh thế giới diễn biến tích cực, kinh tế vĩ mô tiếp tục có kết quả tốt, lạm phát được kiềm chế, việc tăng lương 30% cho lương cơ bản của người lao động và 15% đối với những người hưởng lương hưu được quản lý tốt, đầu tư nước ngoài thu hút được một hoặc một vài các nhà đầu tư chiến lược.

Kịch bản thứ ba, thị trường bùng nổ. Kịch bản này sẽ xảy ra nếu hội tụ được một số điều kiện đặc biệt tích cực như các nhà đầu tư chiến lược đồng loạt đến đầu tư và tìm kiếm cơ hội đầu tư vào Việt Nam như giai đoạn 2004 - 2007; du lịch phát triển mạnh trở lại, kinh tế vĩ mô bùng nổ, các công cụ tài chính phái sinh như quỹ tín thác đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm tương hỗ; hệ thống tái thế chấp được hình thành; vấn đề condotel-officetel được ban hành văn bản xử lý, cơ chế thu hồi đất phụ cận công trình hạ tầng được vận hành đồng bộ và đầy đủ; cơ chế thí điểm công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại khi nhà đầu tư đã có đất nhưng không chưa phải là đất ở được vận hành...

"Kịch bản trên được đánh giá có quá nhiều yếu tố kỳ vọng, vẫn có thể thể xảy ra nhưng khả năng không cao", ông Chung nêu quan điểm cá nhân.

Cũng nhận định về diễn biến của thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes cho biết thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đón nhận những diễn biến tích cực.

Với riêng phân khúc căn hộ chung cư, ông Chung cho rằng, chung cư Hà Nội tiếp tục có xu hướng đi lên về giá bán với mức tăng trung bình từ 5-10% từ nay đến cuối năm. Đà tăng này sẽ tiếp diễn trong năm sau do trong ngắn hạn, nguồn cung chung cư Hà Nội vẫn không có chuyển biến đáng kể.

Trên thực tế, mặt bằng giá chung cư Hà Nội ngày càng leo thang, hiện mức giá trung bình dao động 50-100 triệu đồng/m2. Các dự án có vị trí trung tâm đắc địa, giá bán và giao dịch lên tới 100-150 triệu đồng/m2. Ông Chung cho rằng, khi giá căn hộ Hà Nội tăng quá cao sẽ đồng nghĩa nhu cầu đầu tư căn hộ sẽ sụt giảm mạnh trong thời gian tới. Dòng tiền đầu tư sẽ có xu hướng dịch chuyển, tìm kiếm những phân khúc, thị trường mới.

Theo ông Chung, nhóm khách hàng có trong tay tài chính 5-10 tỷ đồng đã bắt đầu hành trình tìm kiếm vùng đất mới do họ gần như không có cơ hội để đầu tư tại thị trường Hà Nội do giá chung cư, biệt thự, liền kề đều quá cao.

Do đó, từ tháng 5 trở đi, các tỉnh thành vệ tinh, ven đô như Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương, Phú Thọ, Hòa Bình…là “tầm ngắm” của giới đầu tư. Với những sản phẩm ven đô ở các tỉnh trên, thị trường đang ghi nhận vùng giá dưới 10 tỷ đồng/sản phẩm có dấu hiệu hồi phục.

Đáng chú ý, bên cạnh mua đầu tư, thị trường xuất hiện một nhóm đối tượng mua nhà để ở chứ không phải mua để kinh doanh. “Tôi nhận thấy nhu cầu đang dịch chuyển ra ven đô khi số lượng mua ở chiếm tỷ trọng cao hơn số lượng để đầu tư”, ông Chung cho biết.

Cũng theo ông Chung, trải qua giai đoạn đầy thăng trầm của thị trường trong 2 năm trước đó, thị trường đã và đang hình thành một thế hệ nhà đầu tư chuyên nghiệp và bài bản. Khẩu vị của những nhà đầu tư này là hướng tới các sản phẩm có nhà trên đất. Họ lựa chọn sản phẩm ở các khu đô thị, nhà gắn liền với đất, đi kèm với các tiện ích, dịch vụ thiết yếu, tức là họ đề cao tính bền vững của sản phẩm.

Còn ông Nguyễn Quang Huy, CEO khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường đại học Nguyễn Trãi, dự báo, cùng với các dự án bất động sản được tháo gỡ về pháp lý, sự phục hổi kinh tế mạnh mẽ vào 6 tháng cuối năm thì nhóm phân khúc sản phẩm có giá 2-4 tỷ/sản phẩm sẽ được quan tâm nhiều nhất và thanh khoản nhanh nhất là nhà ở chung cư, đất phân lô, nhà phố, condotel.

Nhóm bất động sản công nghiệp sẽ tiêp tục thu hút vốn đầu tư FDI và vốn đầu tư nội địa vì đây là dòng sản phẩm tăng trưởng bền vững và phù hợp với xu thế phát triển của đất nước. Nhưng phân khúc này đòi hỏi nhà đầu tư có tính chuyên nghiệp, vốn chủ lớn, năng động trong thu hút các nhà đầu tư thứ cấp là các doanh nghiệp vào đầu đầu tư nhà xưởng, kho bãi…

Nhóm phân khúc cao cấp có giá dưới 10 tỷ thì sẽ có sự cải thiện về thanh khoản khi các dự án đủ điều kiện bán và ngân hàng giải ngân cho khách hàng vay thì sẽ phục hồi trở lại nhưng không đồng đều. Trong khi đó, nhóm phân khúc siêu sang thì cần tìm kiếm lối đi riêng khi thu hút các nhà đầu tư siêu VIP tại trong nước và nước ngoài.