Vì sao nhiều người lùng mua nhà đất không sổ đỏ?

Anh Nguyễn Văn Tuấn, một môi giới nhà đất tại Hải Dương chia sẻ, từ cuối năm 2023, nhiều nhà đầu tư bất ngờ nhờ anh tìm mua giúp những khu nhà đất không sổ đỏ nhưng không có tranh chấp hay vi phạm. Thông thường, những lô đất này có giá rất rẻ so với những khu đất khác nhưng việc mua bán sẽ thực hiện bằng giấy tờ viết tay.

"Nhiều vùng nông thôn tại Hải Dương hiện nay đã được đô thị hóa, đất có nơi lên tới gần 20 triệu đồng/m2. Trong khi đó, những lô đất cùng vị trí nhưng do không có sổ đỏ thì giá chỉ bằng một nửa, thậm chí 1/3", anh Tuấn nói

Anh Tuấn lấy dẫn chứng một lô đất hơn 200 m2 chưa có sổ đỏ tại huyện Cẩm Giàng (Hải Dương) hiện đang bán với giá khoảng 7 triệu đồng/m2. Trong khi cách đó khoảng 500m2, 1 lô đất khác có sổ đỏ đang được bán với giá 14 - 15 triệu đồng/m2.

Lý giải việc nhiều người tìm mua đất không sổ đỏ thời gian gần đây, anh Tuấn nhận định do tâm lý đón đầu Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực sẽ giúp việc cấp sổ đỏ trở nên thuận lợi hơn.

"Việc kéo dài thời gian sử dụng đất thêm 10 năm so với quy định cũ cũng là điểm giúp việc cấp sổ thuận lợi hơn cho người dân. Sau khi mua đất không sổ với giá rẻ, nhà đầu tư dễ dàng làm sổ đỏ và bán lại với giá đắt hơn để hưởng lời", anh Tuấn nói.

Đồng quan điểm, anh Trần Văn Hùng, một khách hàng ở Hà Nội cũng chia sẻ, trước Tết, anh đã quyết định mua 1 mảnh đất không sổ đỏ tại huyện Thanh Trì (Hà Nội) với giá 800 triệu đồng. Mảnh đất có diện tích 50m2, cả gia đình chủ nhà đã sinh sống ổn định từ năm 2003.

"Vì thời gian sử dụng đất được kéo dài đến năm 2014 nên việc cấp sổ đỏ cho mảnh đất này cũng sẽ thuận lợi hơn", anh Hùng chia sẻ.

Tuy nhiên, theo anh Hùng, việc làm sổ đỏ cho các loại đất không giấy tờ vẫn phức tạp và tiềm ẩn rủi ro nên dù nhà chủ có đồng ý giảm 100 triệu đồng nếu trả hết 1 lần nhưng anh Hùng vẫn từ chối, chỉ chấp nhận cọc 50% tổng giá trị và trả nốt khi chủ nhà làm sổ đỏ rồi sang tên. Chi phí này bên mua sẽ chịu hoàn toàn.

"Dù đất giá rẻ và biết đặt cọc cũng rất rủi ro nhưng nếu đất làm được sổ đỏ rồi thì sẽ không còn giá đó nữa. Đầu tư thì chỉ cần thấy có cửa sáng là phải chấp nhận mạo hiểm", anh Hùng cho hay.

Mua đất không sổ cần lưu ý gì?

Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, tại Điều 138 Luật Đất đai 2024 vừa được Quốc hội thông qua đã quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi là “sổ đỏ”) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền.

Theo đó, dự thảo đã mở rộng, cho phép cấp sổ đỏ cho trường hợp sử dụng đất trước ngày 1/7/2014, nay được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất.

Quy định này trên thực tế đang được áp dụng, chỉ mở rộng thời hạn từ trước ngày 1/7/2004 sang trước ngày 1/7/2014, tức là “nới” thêm 10 năm so với Luật Đất đai năm 2013. Lưu ý rằng Điều 138 là để xử lý việc cấp sổ cho các trường hợp không vi phạm pháp luật đất đai, không giao đất trái thẩm quyền, tức là bản chất ở đây không có hành vi sai phạm như là lấn chiếm đất.

Điều luật này chủ yếu giải quyết cho các trường hợp đất cha ông, tổ tiên để lại, đã được sử dụng lâu đời, tuy nhiên có thể do người dân thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội còn khó khăn, do hiểu biết pháp luật còn hạn chế hoặc do người dân chưa có nhu cầu chuyển nhượng đất nên không đi đăng ký để cấp sổ đỏ.

"Tôi tán thành với việc mở rộng này để bảo đảm hài hòa quyền lợi cho người dân, điều quan trọng nhất ở đây là người dân không có vi phạm pháp luật đất đai, không có hành vi giao đất trái thẩm quyền nên cần bảo vệ quyền lợi cho họ", ông Đỉnh nhấn mạnh.

Tuy nhiên, theo ông Đỉnh, trên thực tế sẽ không dễ dàng để hoàn thành việc cấp sổ đỏ cho người dân.

Ví dụ như trường hợp người dân vẫn không nộp hồ sơ để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơ quan nhà nước không có cơ sở thực hiện.

Ngoài ra, một số trường hợp trước đây được UBND cấp xã giao đất, thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền, nên cũng gặp vướng mắc trong việc xin cấp sổ đỏ.

Hơn nữa, thủ tục xin UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp cũng phát sinh bất cập trong trường hợp có những tranh chấp dân sự giữa những người sử dụng đất (điển hình là trường hợp đất được chuyển giao qua nhiều người thông qua giấy viết tay hoặc trường hợp cha mẹ để lại thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất cho con cái nhưng giữa các con có mâu thuẫn, tranh chấp về quyền thừa kế…).

Liên quan đến việc mua bán bằng hợp đồng đặt cọc, ông Đỉnh cho hay, giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất như trên là hợp pháp, không trái pháp luật, tuy nhiên các bên cần thỏa thuận rõ bằng văn bản, ký kết hợp đồng đặt cọc với các điều khoản chi tiết, cụ thể về quyền, nghĩa vụ của các bên.

Các thông tin khách hàng cần quan tâm là thông tin về thửa đất chuyển nhượng; số tiền đặt cọc và hình thức chuyển tiền cọc; giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hình thức, thời hạn thanh toán; nghĩa vụ tài chính khi thực hiện cấp sổ đỏ cho bên A và ai là người chịu nghĩa vụ này; thời hạn thực hiện hợp đồng; trách nhiệm của bên A, bên B nếu không thực hiện đúng nghĩa vụ (số tiền phạt cọc); quyền và nghĩa vụ của các bên...

Theo quy định của pháp luật, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, tuy nhiên với các hợp đồng có giá trị lớn, các bên cần lựa chọn công chứng để bảo đảm quyền của mình, phòng ngừa trường hợp tranh chấp xảy ra. Việc giao nhận tiền đặt cọc cũng nên được thực hiện qua ngân hàng, có biên bản giao nhận.