Phân khúc căn hộ thay thế nhà thổ cư dẫn dắt thị trường Hà Nội

Báo cáo Tổng quan Thị trường căn hộ thứ cấp và thổ cư Hà Nội quý III/2025 của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng (One Mount Group) cho thấy, quý vừa qua, thị trường bất động sản Thủ đô ghi nhận khoảng 29.100 giao dịch, tăng nhẹ 1% so với quý trước nhưng giảm gần 9% so với cùng kỳ năm 2024.

Trong số này, phân khúc chung cư tiếp tục khẳng định vị thế dẫn dắt khi đạt tới 20.800 giao dịch - mức cao nhất trong hai năm trở lại đây. Ngược lại, thị trường nhà thổ cư sụt giảm mạnh, chỉ còn khoảng 6.100 giao dịch, giảm tới 35% so với quý II/2025 và gần 40% so với cùng kỳ năm ngoái.

Sự chênh lệch rõ rệt giữa hai phân khúc cho thấy xu hướng dịch chuyển đang diễn ra mạnh mẽ trong hành vi của người mua nhà tại Hà Nội.

Nếu như trước đây, sở hữu đất được xem là hình thức tích lũy tài sản bền vững thì nay, thế hệ người mua mới - đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ - lại ưu tiên những không gian sống tiện nghi, đồng bộ và được quản lý chuyên nghiệp. Căn hộ cao tầng vì thế trở thành lựa chọn phổ biến, vừa phù hợp với lối sống hiện đại, vừa thuận tiện về tài chính.

Theo phân tích của One Mount Group, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận xu hướng căn hộ dần thay thế thổ cư, trở thành động lực chính dẫn dắt giao dịch trong giai đoạn mới. Ảnh: Phan Anh

Mặc dù giá bán căn hộ sơ cấp và thứ cấp đều tăng trung bình khoảng 20% mỗi năm, tổng giá một căn nhà thổ cư vẫn cao gấp hơn hai lần giá một căn hộ cùng diện tích. Bên cạnh đó, các chính sách vay mua linh hoạt từ chủ đầu tư và ngân hàng thương mại giúp người có thu nhập trung bình dễ dàng tiếp cận hơn với phân khúc chung cư.

Những yếu tố này góp phần thúc đẩy thanh khoản cho thị trường cao tầng, trong khi dòng tiền từ nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực đang rời bỏ dần thổ cư.

Một động lực quan trọng khác giúp thị trường căn hộ Hà Nội duy trì sức nóng là tiến độ hạ tầng được đẩy mạnh trong năm 2025. Chỉ trong quý III, thành phố đã khởi công hàng loạt công trình trọng điểm như cầu Trần Hưng Đạo, cầu Thượng Cát, hầm chui Cổ Linh, các tuyến metro số 2 và số 5, cùng nhiều dự án vành đai.

Sự phát triển này không chỉ giúp kết nối trung tâm với các khu vực phía Đông và phía Tây, mà còn tạo ra cú hích lớn cho thị trường bất động sản hai khu vực này - nơi tập trung hàng loạt đại đô thị hiện đại.

Trong đó, hai dự án Vinhomes Ocean Park ở khu Đông và Vinhomes Smart City ở khu Tây tiếp tục chiếm ưu thế tuyệt đối. Chỉ riêng trong quý III, Vinhomes Ocean Park ghi nhận khoảng 3.200 giao dịch thứ cấp, chiếm 80% tổng lượng giao dịch khu Đông, trong khi Smart City đạt 1.500 giao dịch, tương đương 30% khu Tây.

Các phân khu sắp bàn giao như Metropolitan, Masteri Lakeside hay Sola Park được xem là tâm điểm thu hút người mua, nhờ tiến độ hoàn thiện nhanh và giá bán vẫn thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung khu vực.

Trái ngược với sự sôi động của phân khúc căn hộ, thị trường nhà thổ cư tiếp tục gặp khó. Giá trung bình toàn thành phố tăng tới 28% so với cùng kỳ năm ngoái, khiến khả năng tiếp cận của người mua để ở ngày càng hạn chế. Giao dịch giảm ở tất cả khu vực, đặc biệt tại khu Đông và Tây - nơi từng dẫn dắt thị trường trong các năm trước. Dù vậy, một số phường như Bồ Đề, Long Biên, Yên Nghĩa hay Hà Đông vẫn giữ được mức giao dịch tương đối nhờ lợi thế hạ tầng và giá còn “mềm” hơn so với trung tâm.

Các chuyên gia dự báo trong năm 2026, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ phục hồi nhẹ khi tăng trưởng GDP duy trì quanh mức 8-10% và mặt bằng lãi suất tiếp tục thấp. Giao dịch căn hộ thứ cấp có thể tăng khoảng 4,5%, còn thổ cư tăng khoảng 9% so với năm 2025. Tuy nhiên, giá bán vẫn neo cao và các chính sách kiểm soát đầu cơ có thể khiến nhà đầu tư chuyển hướng sang những kênh khác như vàng hay chứng khoán.

Theo nhận định của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, giai đoạn 2025-2026 sẽ là bước ngoặt của thị trường bất động sản Hà Nội khi cấu trúc nguồn cung và nhu cầu nhà ở tái định hình theo hướng chuyên nghiệp hơn. Phân khúc căn hộ - với lợi thế về hạ tầng, pháp lý và tài chính đang từng bước thay thế thổ cư để trở thành trụ cột của thị trường.