Nhà ở xã hội tăng giá mạnh

Năm 2017, chị Trần Lệ Thủy (quê Bắc Giang) vay mượn để mua một căn nhà xã hội gần 60 m2 tại Long Biên với giá 16,5 triệu đồng/m2. Đến nay, khi căn hộ đã đủ điều kiện để chuyển nhượng, chị Thủy muốn bán để mua một căn hộ rộng hơn. Khi tìm hiểu giá bán của các căn hộ tại đây, chị Thủy bất ngờ vì giá đã tăng gấp đôi so với lúc chị mua.

Cụ thể, những căn tầng đẹp, view đẹp có giá 32 - 35 triệu đồng/m2, những căn hộ view xấu hơn thì giá 29 - 32 triệu đồng/m2.

"Tôi không nghĩ giá nhà xã hội lại có thể tăng gấp đôi chỉ trong 6 - 7 năm", chị Thủy nói.

Trái ngược với chị Thủy, vợ chồng anh Đỗ Văn Nam (quê Hà Nội) sau nhiều năm làm việc tại Hà Nội đã tích luỹ được số tiền hơn 1 tỷ đồng để mua nhà.

Tuy nhiên, khi tham khảo giá các căn nhà ở xã hội, vợ chồng anh Nam lo lắng khi các dự án đang tăng giá chóng mặt. Những dự án giá dưới 20 triệu đồng gần như không có trên thị trường. Căn rẻ nhất cũng có giá 1,8 tỷ đồng.

"Nếu mua thời điểm này, vợ chồng tôi còn thiếu gần 700 triệu đồng. Số tiền này anh em họ hàng không ai có đủ để cho vay, còn nếu vay ngân hàng thì lại phải gánh thêm tiền lãi", anh Nam cho hay.

Nhiều môi giới nhà ở xã hội thông tin, hầu hết các dự án nhà ở xã hội đều tăng khoảng 120 - 130% so với giá khi mở bán và hiện giao dịch phổ biến trong khoảng 33 - 36 triệu đồng/m2.

Thậm chí có những dự án giá nhà đã tăng gấp đôi chỉ trong thời gian ngắn. Đơn cử, căn hộ chung cư tại nhà ở xã hội NHS Trung Văn đang có giá khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2, tăng 50% so với lúc mở bán. Một căn hai phòng ngủ, diện tích 70m2, nếu như 6 tháng trước, giá khoảng 1,4 - 1,5 tỷ đồng, đến nay một căn như vậy có giá trên 2,2 tỷ đồng.

Dự án khu nhà ở xã hội ở Rice City Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội), thời điểm mở bán có giá 15 triệu đồng/m2. Nhưng giá bán chuyển nhượng hiện tại của dự án này trong khoảng 33 - 40 triệu đồng/m2, gần gấp 3 lần so với giá khởi điểm, bằng với giá phân khúc chung cư trung cấp.

Tương tư, tại dự án nhà ở xã hội Đồng Mô Đại Kim (Đại Kim Building) nằm tại phường Đại Kim, quận Hoàng Mai đã bàn giao cho dân về ở gần 6 năm nay, giá ban đầu của dự án là gần 15 triệu đồng/m2. Đến nay, giá bán tại dự án này đã lên đến 30 - 42 triệu đồng/m2.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn thời điểm đầu năm 2024 cũng ghi nhận một loạt dự án nhà ở xã hội ở Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới so với hai tháng trước đó. Đơn cử, nhà ở xã hội Rice City ở Long Biên tháng 11/2023, giá chào bán căn 2 ngủ ở mức 2,1-2,2 tỷ đồng/căn thì từ cuối tháng 12 đến nay, giá chào bán là 2,3-2,4 tỷ đồng/căn.

Đáng nói số lượng căn chào bán trên thị trường chuyển nhượng rất ít, người mua gần như không có nhiều lựa chọn về giá nếu tìm mua căn hộ tại dự án này. Dự án nhà ở xã hội Hope Residence (Long Biên) cũng tăng từ mức 1,9 - 2 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ tháng 11/2023 lên 2,1 - 2,3 tỷ đồng/căn. Cũng chưa đầy 2 tháng cuối năm, dự án nhà ở xã hội Thạch Bàn (Long Biên) tăng từ mức 1,8 - 1,9 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ lên mức 2,1 - 2,2 tỷ đồng/căn.

Tại quận Hoàng Mai, dự án nhà ở xã hội @Homes ghi nhận mức tăng trung bình 150 triệu đồng/căn trong hai tháng cuối năm. Cùng biên độ thời gian, dự án nhà ở xã hội Rice City Linh Đàm tăng từ 2,1 - 2,3 tỷ đồng/căn 2 ngủ lên mức 2,3 - 2,5 tỷ đồng/căn. Nhà ở xã hội Đồng Mô Đại Kim tăng lên mức 2,2-2,3 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ so với mức giá 1,9 - 2 tỷ đồng phổ biến vào tháng 10/2023.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết nguồn cung phân khúc nhà ở bình dân liên tục sụt giảm mạnh. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) trên tổng nguồn cung nhà ở từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022 và 6% vào năm 2023. Sản phẩm chính của thị trường là nhà ở trung cấp và cao cấp.

Trong khi đó, nhu cầu mua nhà ở thực tập trung ở phân khúc bình dân và luôn dẫn đầu trong cơ cấu nhu cầu nhà ở với tỷ trọng 80%.

Trước thực trạng nhà bình dân đang dần biến mất, giá căn hộ không ngừng leo thang, Chủ tịch VARS cho rằng, để giải quyết bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp, bên cạnh việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội thì cần đẩy mạnh phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Nhận định về tình hình phát triển nhà ở xã hội, ông Đính cũng cho rằng, tình hình phát triển nhà ở xã hội sẽ có kết quả tích cực hơn trong tương lai với "trợ lực" từ chính sách.

Việc thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) mới với nhiều quy định "gỡ khó" cho người mua và chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ tạo sức hấp dẫn, thu hút thêm nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này, cũng như tăng khả năng tiếp cận loại hình này cho người thu nhập thấp.

Còn theo ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh, nhà ở xã hội là loại căn hộ thuộc phân khúc thấp nhất thị trường hiện nay. Khi giá đất có biến động mạnh, giá căn hộ thương mại trên thị trường sơ cấp bị đẩy lên quá cao đã làm cho phân khúc căn hộ nhà ở xã hội trở thành vùng trũng, khó tránh khỏi hiện tượng lập mặt bằng giá mới trên thị trường thứ cấp.

Do đó, việc các tài sản có giá mua đi bán lại tăng lên theo thời gian do trượt giá là diễn biến bình thường và căn hộ nhà ở xã hội cũng không ngoại lệ.

Ông Tuấn cũng phân tích, giá đất tăng 2 lần so với cách đây 5 năm, giá xây dựng tăng 50% nên giá thành khoảng 17 - 18 triệu đồng xây theo chuẩn kế hoạch 12 tháng, giá thấp nhất cũng lên tới 25 triệu đồng/m2.

Mặc dù nhà ở xã hội được ưu tiên miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế giá trị gia tăng cho người mua và các chủ đầu tư bị giới hạn biên lợi nhuận không quá 10% nhưng đầu vào phát triển phân khúc nhà giá thấp này khó có thể giữ mãi mức giá cũ như những năm qua.