Công trình 2.000 tỉ đồng xây trên đất rừng phòng hộ?

Tòa nhà đồ sộ được đầu tư khoảng 2.000 tỉ đồng trong Đồi Cù Đà Lạt vướng phải sai phạm nghiêm trọng: xây trái phép trên đất rừng phòng hộ và hành lang danh thắng quốc gia.

Toàn bộ phần nổi đang xây dựng trong Đồi Cù Đà Lạt là công trình trái phép, lấn đất rừng - Ảnh: M.V.

Sai phạm chồng sai phạm tại công trình trái phép Đồi Cù Đà Lạt khiến dư luận bất ngờ, nhất là khi khối công trình cực lớn này nằm ngay tại khu vực nhạy cảm: danh thắng quốc giahồ Xuân Hương.

Làm trước, cấp phép sau

Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Lâm Đồng, cơ quan này đã cấp chứng nhận đăng ký đầu tư điều chỉnh lần thứ 10 cho Công ty cổ phần Hoàng Gia ĐL (Hoàng Gia ĐL) vào tháng 6-2022. Tại giấy chứng nhận này, dự án Khu nghỉ mát Đà Lạt bên trong Đồi Cù Đà Lạt có thêm hạng mục mới là tòa nhà câu lạc bộ golf.

Dự án được bổ sung với mục tiêu kinh doanh lưu trú ngắn ngày, đại lý bán vé máy bay, cung ứng các dịch vụ giải trí, hội nghị hội thảo tại sân golf Đồi Cù Đà Lạt. Tổng vốn đầu tư cho hạng mục này được xác định 2.000 tỉ đồng, có thời hạn 50 năm (tính từ thời điểm cấp chứng nhận đầu tư lần đầu vào ngày 8-8-1991).

Dự án gồm hai khối công trình (golf 1, 2) có tổng diện tích 6.120m², ngoài ra dự án còn có khoảng 8.700m² để làm đường và bãi đậu xe. Các công trình dự kiến hoàn thiện và đưa vào kinh doanh từ quý 2-2025.

Ngày 11-8-2021, UBND tỉnh Lâm Đồng có văn bản thống nhất cho Hoàng Gia ĐL xây dựng tòa nhà câu lạc bộ golf Đồi Cù Đà Lạt với chiều cao khối 1 phải nhỏ hơn 9,5m (không quá hai tầng); khối 2 có chiều cao không quá 12m, không quá ba tầng (gồm một trệt, hai tầng lầu, không kể tầng lửng).

Từ văn bản có tính chủ trương này, cuối năm 2022, chủ đầu tư đã bắt đầu san gạt mặt bằng và triển khai xây dựng. Tuy nhiên đến ngày 12-1-2023, Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng mới cấp phép xây dựng ở khối 1 của công trình. Đó là tấm giấy phép duy nhất của dự án tòa nhà cho đến nay.

Điều đáng nói, giấy phép do Sở Xây dựng tỉnh cấp cho Hoàng Gia ĐL chỉ áp dụng cho phần tầng hầm. Phần nổi trên mặt đất của khối 1 vẫn chưa cấp phép.

Công trình không phép trên đất rừng

Lý do Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng chỉ cấp phép làm tầng hầm thuộc khối 1 (toàn bộ dự án này có đến hai khối với hơn 6.000m²) là do vị trí chủ đầu tư triển khai dự án là đất rừng phòng hộ.

Trong một báo cáo, Sở Xây dựng nêu rõ: Trước đây, chủ đầu tư nộp hồ sơ xin phép xây dựng toàn bộ hạng mục công trình theo chỉ tiêu được UBND tỉnh Lâm Đồng thỏa thuận. Thẩm định hồ sơ xác định có một phần diện tích đất chưa chuyển mục đích sử dụng đất.

Vì vậy, Sở Xây dựng không cấp phép toàn bộ hạng mục công trình. Sau đó, chủ đầu tư xin cấp phép đối với phần tầng hầm khối dịch vụ golf 1 (khối 1) nằm trong diện tích đất đã được chuyển mục đích. Trong đó, đất chưa chuyển mục đích hiện nay là đất rừng phòng hộ nội ô.

Theo hồ sơ, ngoài diện tích 2.639m² ở tầng hầm khối 1 thì toàn bộ phần diện tích còn lại đều không được cấp phép: gồm 261m² tầng hầm khối 1, tầng nổi ở khối 1 và toàn bộ công trình khối 2. Tổng diện tích sàn xây không phép ở hai khối hơn 20.000m² (2ha).

Đáng ngạc nhiên, ngay tại nội ô TP Đà Lạt, chủ đầu tư Hoàng Gia ĐL không chỉ xây dựng sai phép và không phép mà còn thực hiện hàng loạt sai phạm trên đất rừng.

Trong một biên bản của Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng ghi nhận Hoàng Gia ĐL đã tác động và xây dựng trên diện tích đất rừng phòng hộ nội ô (phường 1, Đà Lạt) với tổng diện tích tác động 4.629m². Phần công trình xây trên đất rừng nhiều nhất là khối 2 - tòa nhà không phép, hướng ra hồ Xuân Hương và chắn toàn bộ tầm nhìn từ hồ về Langbiang.

Theo UBND tỉnh Lâm Đồng, tại thời điểm giao đất cho Hoàng Gia ĐL, Đồi Cù Đà Lạt có diện tích 62,4ha. Trong đó, đất rừng phòng hộ nội ô là 29,5ha, đất thương mại dịch vụ chỉ có 3.212m² (0,32ha).

Sơ đồ khoanh vùng các khu vực bảo vệ của danh thắng hồ Xuân Hương, trong đó khu vực bảo vệ 2 có diện tích hơn 78,5 ha - Ảnh: Tư liệu

Làm biến dạng cảnh quan hồ Xuân Hương

Công trình trái phép trong Đồi Cù Đà Lạt không chỉ "nóng" bởi xây ở nơi gắn với ký ức đô thị Đà Lạt mà còn xâm phạm đất rừng phòng hộ nội ô. Luật sư - kiến trúc sư Nguyễn Hồ, ủy viên Ban chấp hành Hội Kiến trúc sư TP.HCM, chỉ ra một vấn đề cần phải xử lý rốt ráo đối với công trình Đồi Cù Đà Lạt.

Ông nói: "Công trình này ngoài những cái sai chồng sai chéo, đụng đâu cũng toàn liên quan đến trái phép, không phép thì còn một chuyện khác cần phải làm rõ: toàn bộ khối công trình xây dựng trên khu vực bảo vệ 2 của danh thắng quốc gia hồ Xuân Hương.

Theo quy định tại điều 32 Luật Di sản văn hóa (sửa đổi, bổ sung năm 2009) thì khu vực bảo vệ di tích bao gồm hai khu vực. Khu vực bảo vệ 1 là vùng có các yếu tố gốc cấu thành di tích, phải được bảo vệ nguyên trạng về mặt bằng và không gian.

Khu vực bảo vệ 2 là vùng bao quanh hoặc tiếp giáp khu vực bảo vệ 1. Hoạt động xây dựng các công trình ở khu vực bảo vệ 1 và khu vực bảo vệ 2 không được làm ảnh hưởng đến yếu tố gốc cấu thành di tích, cảnh quan thiên nhiên và môi trường - sinh thái của di tích.

Trong trường hợp cụ thể này, hồ Xuân Hương là danh thắng, khu vực Đồi Cù là khu vực bảo vệ 2. Thẩm quyền đánh giá tác động đối với danh thắng quốc gia hồ Xuân Hương và khu vực bảo vệ 2 (Đồi Cù) thuộc Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch".

Hiện Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch vẫn chưa có ý kiến dù công trình tòa nhà câu lạc bộ golf trong Đồi Cù Đà Lạt xây dựng sai phép đã diễn ra rất lâu và bị phản ánh liên tục.

Ông Nguyễn Hồ ý kiến thêm: Xét về mặt quy hoạch không gian, Đồi Cù là vùng bất kiến tạo đã được ghi nhận trong các quy hoạch được kế thừa từ những năm 1930. Ở góc độ cá nhân, Đồi Cù là danh thắng bên cạnh danh thắng hồ Xuân Hương.

Ở góc độ quy hoạch, sự liền lạc cảnh quan giữa hồ Xuân Hương - Đồi Cù - núi Langbiang không nên bị phá vỡ. Điều này cũng đã được ghi nhận trong quy hoạch hiện hành. Do đó, cần xem sự xuất hiện công trình quá lớn chiếm hữu toàn bộ không gian hồ Xuân Hương và chắn tầm nhìn về Langbiang là công trình tác động tiêu cực đến danh thắng hồ Xuân Hương.

Phải trả lại hiện trạng ban đầu cho Đồi Cù

Ông Lê Quang Trung, giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng, giải thích vi phạm xây dựng công trình trên đất rừng phòng hộ đã được Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường ra quyết định xử phạt với số tiền 45 triệu đồng, đồng thời truy thu số tiền thu lợi bất hợp pháp từ hành vi xây dựng trái phép trên đất rừng 527 triệu đồng.

Với các sai phạm khác, UBND TP Đà Lạt ra quyết định xử phạt với tổng số tiền 240 triệu đồng, yêu cầu tháo dỡ toàn bộ diện tích xây dựng sai phép và không phép với hơn 20.000m² - bao gồm toàn bộ diện tích phần nổi ở dự án tòa nhà câu lạc bộ golf Đồi Cù Đà Lạt.

Luật sư Lê Ngọc Luân, Đoàn luật sư TP.HCM, phân tích: Theo hồ sơ vụ Đồi Cù Đà Lạt thì thuộc trường hợp lấn, chiếm đất nông nghiệp là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn.

Căn cứ khoản 3 điều 14 nghị định 91/2019/NĐ-CP thì hình thức và mức xử phạt như sau: Phạt tiền từ 15 triệu đồng đến 40 triệu đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1ha đến dưới 0,5ha...

Biện pháp khắc phục hậu quả: Trường hợp này Hoàng Gia ĐL đã tự ý xây dựng một phần công trình trên đất chưa được cấp phép, chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng nên căn cứ quy định tại khoản 7 điều 14 nghị định 91/2019/NĐ-CP thì đầu tiên cần phải buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.

Như vậy, dù có cho phép chủ đầu tư xây dựng công trình trên đất rừng trong Đồi Cù Đà Lạt thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất (nếu có quy hoạch) thì trước tiên phải tháo dỡ toàn bộ công trình xây trên phần đất bị lấn chiếm vì đã tự ý xây dựng công trình sai phép, không phép.

Theo luật sư Luân, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng đã xử phạt chủ đầu tư và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả chưa phù hợp với quy định của pháp luật.