Bảng giá đất sát giá thị trường: Nhiều câu hỏi chờ trả lời

TP.HCM đang dự kiến điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024, trong đó giá đưa ra cao hơn 5 đến 50 lần bảng giá cũ. Ngay lập tức có sự quan tâm rằng việc điều chỉnh này có làm tăng giá giao dịch bất động sản trên thị trường hay không?

Bảng giá đất sát giá thị trường đang khiến nhiều người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất lo lắng vì tiền sử dụng đất có thể tăng cao - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Ngày 29-7, trao đổi tại buổi họp báo về vấn đề này, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM Nguyễn Toàn Thắng khẳng định:

"Bảng giá không làm tăng giá thị trường, bởi giá mới cập nhật đúng thực tế giá đất bồi thường được phê duyệt, giá giao dịch trên thị trường và đã được cân chỉnh cho phù hợp nhất".

Giá bất động sản theo quy luật cung cầu, không dựa vào bảng giá đất

Thực tế thông tin TP.HCM điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất tăng lên khiến nhiều người dân, doanh nghiệp lo lắng sẽ làm giá chuyển nhượng, giá thuê (của tổ chức, cá nhân) nhà đất tăng lên.

Lý lẽ của nhận định này do bảng giá đất trước đây thấp hơn nên khi người dân chuyển mục đích, hợp thức hóa nhà sẽ đóng tiền sử dụng đất thấp hơn bảng giá hiện nay.

Nay số tiền sử dụng đất đóng cao hơn buộc người dân đẩy mức giá mua bán lên nên kéo theo mức giá thị trường tăng lên.

Cũng liên quan lo ngại giá đất sẽ tăng theo bảng giá đất mới dự kiến sẽ điều chỉnh, ông Đào Quang Dương - phó trưởng Phòng kinh tế đất (Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM) - cho rằng giá bất động sản tăng giảm theo quy luật cung cầu, không dựa vào bảng giá đất.

Mặt khác theo ông Dương, tất cả sản phẩm đưa ra thị trường trước đây đã được hạch toán theo dữ liệu giá thị trường nên việc biến động giá đất trong bảng giá đất sẽ không làm tăng giá bất động sản.

"Bảng giá đất tiệm cận thị trường tạo sự minh bạch, phù hợp thông lệ quốc tế, phản ánh đầy đủ giá thị trường nên không ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư", ông Dương nói thêm.

Ông Nguyễn Như Bình - trưởng Phòng kinh tế đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP - cho biết cả luật mới và luật cũ đều quy định tiền sử dụng đất khi người dân chuyển mục đích đất nông nghiệp sang các loại đất khác (đất ở, kinh doanh dịch vụ...) sẽ là giá chênh lệch giữa giá loại đất mới trừ giá loại đất cũ.

Bảng giá đất cập nhật giá các loại đất phù hợp với giá thị trường nên mức chênh lệch giữa các loại đất không chênh lệch nhiều so với giá cũ.

TP.HCM dự kiến điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai sẽ cao hơn gấp nhiều lần so với bảng giá đất cũ - Ảnh: PHƯƠNG QUYÊN

Chưa xác định rõ tăng, giảm thế nào

TS Nguyễn Thị Anh - phó trưởng khoa luật Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước (Đại học Kinh tế TP.HCM) - đánh giá mục đích bỏ khung giá đất trong Luật Đất đai 2024 là muốn bảng giá đất của từng địa phương được sát với giá thị trường tại địa phương đó.

Do vậy bảng giá đất của các địa phương khi luật mới có hiệu lực sẽ thay đổi rất lớn, nhất là các tỉnh thành lớn như TP.HCM.

Tuy nhiên hiện nay sẽ khó đánh giá giá giao dịch trên thị trường có tăng hay không bởi các nghị định thay thế nghị định hướng dẫn tính tiền sử dụng đất cho các trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính chưa được ban hành.

Theo bà Anh, việc TP.HCM dự thảo bảng giá đất với mức tăng rất cao vì cho rằng phù hợp với giá thị trường nhưng hiện chưa có đủ dữ liệu thông tin về giá của các BĐS giao dịch hay lợi ích thu được từ khai thác BĐS.

Mặt khác giá đất tăng có hiệu quả hay không phải xét đến việc tác động của giá này đối với các bên liên quan và thị trường. Do vậy nên có lộ trình tăng để tránh sự đột biến, khi đó tác động tiêu cực sẽ nhiều hơn tích cực.

Nhiều tuyến đường ở TP Thủ Đức dự kiến điều chỉnh giá đất theo Luật Đất đai 2024 - Ảnh: TỰ TRUNG

Nguyên tắc hài hòa lợi ích: không thể muốn tăng là tăng

Còn theo TS Nguyễn Quang Tuyến - phó chủ tịch hội đồng Trường đại học Luật Hà Nội, Luật đất đai 2024 đưa ra 4 nguyên tắc xác định giá đất gồm nguyên tắc thị trường, trên cơ sở quan hệ cung cầu, giá trị; đảm bảo công khai, minh bạch, chính xác, trung thực; bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn giá đất với hội đồng thẩm định giá, cơ quan quyết định giá đất và đảm bảo nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Trong đó nguyên tắc thị trường và nguyên tắc đảm bảo hài hòa lợi ích các bên rất quan trọng, phải được áp dụng đồng bộ.

Nếu không sẽ dẫn tới tình trạng xác định giá đất theo Luật Đất đai 2024 rất cao, vượt quá khả năng tài chính của người sử dụng đất, đặc biệt là người dân nghèo, họ sẽ không có đủ tiền để đóng nghĩa vụ tài chính đất đai khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

"Luật Đất đai được xây dựng để hướng tới bảo vệ tối đa lợi ích hợp pháp của người dân. Nên việc ban hành bảng giá đất hằng năm cần được đánh giá tác động xã hội trước khi áp dụng rộng rãi", ông Tuyến nói.

Theo ông Tuyến, cần áp dụng hài hòa 4 nguyên tắc khi xác định giá đất chứ không quá thiên về một nguyên tắc, luật cũng nói rõ là xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường chứ không phải theo giá thị trường.

Vì vậy, cần xem quy định định giá của một số địa phương đã áp dụng đúng hay chưa. Muốn xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường thì thông tin đầu vào phải đầy đủ, chính xác.

Hơn nữa, bảng giá đất quá cao sẽ làm chi phí tiếp cận đất đai tăng cao, làm giảm hấp dẫn của môi trường đầu tư kinh doanh tại một số địa phương, đặc biệt là những địa phương có điều kiện kinh tế khó khăn.